'

Экономика недвижимости Модуль 4

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Экономика недвижимости Модуль 4 Экономика объекта недвижимости Концепция наилучшего использования Рента и арендная плата Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости


Слайд 1

Концепция наилучшего использования недвижимости «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., 1995.


Слайд 2

Наилучшее использование рыночный спрос конкурентный дифференциал потенциал местоположения ресурсное качество участка технологическая обоснованность финансовая обоснованность экономическая эффективность


Слайд 3

Уточнение - наиболее эффективно «такое использование, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход» -вариант использования должен быть реально возможным, не умозрительным; вариант НИ должен носить комплиментарный характер - со временем вариант наилучшего использования может (СКОРЕЕ – ДОЛЖЕН) измениться..


Слайд 4

Выбор варианта использования объекта недвижимости


Слайд 5

Теоретические основы Наилучшее использование – вывод из: концепции общего экономического равновесия ( в конечном счете, механизмы спроса и предложения приводят к ситуации оптимального распределения ресурсов); концепции альтернативной стоимости (эффективна та комбинация , альтернативная стоимость которой минимальна) Наилучшее использование – ВСЕГДА ВРЕМЕННО.


Слайд 6

Рента «Рента» -многозначность определений синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета) - понятие, отражающее особый род сделок (сделки ренты) -синоним арендной платы -особая экономическая категория Концепция экономической ренты (эластичность предложения и рента)


Слайд 7

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве


Слайд 8

Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости


Слайд 9

Экономическая рента Фактор производства в какой-либо комбинации удерживается тем, что он получает оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании. Наименьшая оплата фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения - удерживающий доход. Экономическая рента - превышение оплаты фактора над удерживающим доходом.


Слайд 10

Экономическая рента и удерживающий доход


Слайд 11

Эластичность предложения фактора и экономическая рента


Слайд 12

Формирование ренты гибкой фирмой


Слайд 13

Выводы из теории ренты Совокупный доход, приносимый какой-либо производственной комбинацией = удерживающий доход +рента До тех пор, пока изымается только рента, комбинация сохраняется Превышение арендной платы (налога) за пределы ренты – внеземельные факторы покидают комбинацию Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании -максимизация ренты


Слайд 14

Пример Два варианта застройки: БЦ и ТЦ Объем инвестиций: 200 ед. Приемлемый уровень дохода для инвестора (застройщика): 15% годовых (30 е) Годовой доход, приносимый БЦ: 50 ед. Годовой доход, приносимый ТЦ: 60 ед. Если рента (арендная плата за землю)составляет 20 ед., то оба варианта возможны, но если рента будет установлена на уровне в 30 ед.(наилучшее использование), то вариант БЦ – неконкурентоспособен.


Слайд 15

Рента и распределение земли Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании - максимизация ренты Любая иная комбинация при установлении ренты на макс уровне – неплатежеспособна Установление ренты на уровне наилучшего использования = вывод земли из неэффективного использования Рента – инструмент перераспределения земельных ресурсов


Слайд 16

Рента и арендная плата Арендная плата – форма проявления ренты (+ земельный налог) Если объект аренды – земельный участок + улучшения, то арендная плата = рента + возврат капитала + доход на капитал


Слайд 17

Виды арендной платы Контрактная и рыночная Абсолютная, процентная и комбинированная Чистая и общая


Слайд 18

Арендная плата Принципы установления: чистая рента (ЧР) = амортизация (износ) объекта недвижимости + процент на капитал (стоимость переданного в аренду имущества) общая рента (ОР) = чистая рента + операционные расходы по содержанию объекта недвижимости (все или частично)


Слайд 19

Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI) (-Потери и неплатежи (V L) Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI) (- Операционные расходы(OE) Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) (- Обслуживание долга(ОД, DS) Денежный поток до налогообложения (ДПН, BTCF) (-Налоги) Доход на собственный капитал (ДСК, ATСF)


Слайд 20

Уточнение алгоритма ННЭИ Отбор разумных вариантов (указанные параметры) Определение стоимости застройки: -жилье- 450 000 ТЦ – 721 000 Офисное здание – 577000 Определение наилучшего использования


Слайд 21

Сравнение вариантов


Слайд 22

Операционные расходы Постоянные (налоги на недвижимость, страхование, часть управленческих расходов); Переменные (энергоснабжение, коммунальные услуги, оплата труда); Резерв на замещение


Слайд 23

Оценка эффективности управления объектом - через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными; - через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.


Слайд 24

Показатели эффективности управления Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (стоимости объкта)


Слайд 25

Критерий эффективности Критерии эффективности управления ОКР=ОКРннэи или ОКР?Ro (при этом должно выполняться соотношение ОКРннэи?Ro) Максимум ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины ДВД за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД


Слайд 26

Основные коэффициенты 1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection allowance ratio) - это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД.


Слайд 27

Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП КЗ может колебаться значительно в зависимости от типа недвижимости.


Слайд 28

Доля операционных расходов Коэффициент операционных расходов (КОР) (Operating expense ratio) - это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу) КОР = Опер расходы/ ПВД (ДВД)


Слайд 29

Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к сстоимости Офисы класса А 9,0-10,5% Офисы класса В 10,5-12,0% Офисы класса С 12,0-14,0% Торговые центры +0,5-1,0 п.п. Региональные объекты + 1,5 -2,5 п.п. Россия (страновой риск) + 2,5-3,0 п.п.


×

HTML:





Ссылка: