'

Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Проблемы финансирования проектов

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Инвестиционный климат в секторах недвижимости. Проблемы финансирования проектов VIII Международный Камский Форум Сецкая Вера Анатольевна, Президент GVA Sawyer


Слайд 1

Иностранные инвестиции в России 2


Слайд 2

Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость России 3 Источник: GVA Sawyer Млрд. $


Слайд 3

Структура инвестиций по секторам 4 Источник: GVA Sawyer


Слайд 4

Структура инвестиций 5


Слайд 5

Ставки капитализации и простая доходность 6 Офисы Класс «А» 9-10% Класс «В» 10,5% -11,5%   Торговые центры 10%-11% Склады 10.5% - 12%   В девелоперских проектах ожидаемая простая доходность (соотношение годового дохода к бюджету проекта ) – 13%-15%


Слайд 6

Категории инвесторов 7 Кто сегодня инвесторы в России?   Чисто банковские структуры и банковские структуры ,объединившиеся с крупными застройщиками, испытавшими дефолт (ВТБ Девелопмент, Альфа Девелопмент, Газпромбанкинвест, Донстрой, Галс) Крупные российские девелоперы (группа О1 Properties, Ренова Строй Групп, корпорация Пионер, группа Ташир) Западные инвестиционные фонды, давно работающие на рынке (Raven Group, Sponda, Flemming Group, IMG , Hines, Ruric AB) Российские и западные ритейлеры (Лента, Карусель, Auchan, Metro, Ikea) Частные российские инвесторы.


Слайд 7

Инвестиционная ситуация в регионах: 8 Исследование , сделанное совместно компанией GVA Sawyer и Гильдией Управляющих и Девелоперов (ГУД) по 15 крупным города России, показало следующие приоритеты по сегментам: Инвестирование в готовые объекты   торговые центры суперрегионального и регионального масштаба – 4,4 балла районные и микрорайонные торговые центры – 3,8 балла; гостиницы категории 4-5* - 3,7 балла; гостиницы категории 3* - 4,5 балла; бизнес-центры класса А/В+/В – 3,3 балла; склады класса А/В+/В – 3,5 балла.


Слайд 8

Инвестирование в строящиеся объекты 9   инвестиции в строительство торговых центров – 3,9 балла; инвестиции в жилые городские проекты – 3,8 балла; инвестиции в жилые загородные проекты – 3,6 балла; инвестиции в офисные и гостиничные проекты – 3,2 балла; инвестиции в строительство складов – 3 балла.


Слайд 9

10 Основные условия кредитования Обеспечение по кредиту (ипотека земельного участка; залог имущественных прав на площади объекта; залог долей в уставном капитале заемщика; поручительства бенефициаров заемщика или третьих лиц; иное ликвидное обеспечение). Предоставление предварительных договоров аренды на определенный % площадей в объекте. Подтверждение вложения собственных средств в доле, оговоренной с банком (30-40%). Страхование строительно-монтажных рисков на сумму не менее залоговой стоимости имущественных прав с назначением банка выгодоприобретателем. Возмещенный НДС 100% направляется в погашение кредита. Возможность для банка одностороннего изменения процентной ставки (!).


Слайд 10

11 Основные параметры кредита Срок кредита (5-7 лет) Срок амортизации кредита (10-12 лет) Ставка (фиксированная или плавающая (3м Euribor + ? ) Коэффициент покрытия долга !(1.2-1.5) Каникулы при выплате процентов и тела кредита (чаще только на тело кредита). Платы за открытие кредитной линии, обслуживание кредита, пользование лимитом кредитной линии. Штрафы и неустойки (досрочное погашение, не выбор лимита, невыполнение условий…) Возможность рефинансирования на других условиях после завершения строительства и стабилизации денежного потока.


Слайд 11

Как видят девелоперский проект банки и инвесторы Инвесторы видят риски!!! Девелоперские / строительные риски, что делает неопределенными сроки и бюджет осуществления проекта. Качество девелопера/партнера. Риск не получить объект заданного качества и стандарта. Риск несдачи в аренду или невостребованности. Гипотетичность арендных ставок, соответственно, неопределенность денежного потока Неуверенность в типе/качестве арендатора и качестве арендного договора Юридические риски УМЕНИЕ НИВЕЛИРОВАТЬ РИСКИ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ПРОЕКТА – ЗАЛОГ УСПЕХА С ИНВЕСТОРОМ 12


Слайд 12

Что необходимо инвестору для принятия положительного решения? 13


Слайд 13

14 Реалистичность графика осуществления проекта Учесть все источники доходов при определении чистового операционного дохода (ЧОД). Четкое отделение базовой арендной ставки от операционных расходов. Выделение НДС. Темпы заполнения здания. Коэффициент потери площадей. Замеры по стандарту BOMA. Возврат НДС. Стоимость осуществления сделки. Условия продажи объекта (реалистичная ставка капитализации). Реалистичная структура кредита и процентов по кредиту. Выделение финансовых потоков для каждого из инвесторов.


Слайд 14

Дополнительные гарантии успеха привлечения инвестиций Бизнес-план, сделанный консалтинговой компанией с именем. Маркетинг, сделанный профессиональной компанией, имеющей репутацию на рынке. Экспертное мнение /заключение по проекту, сделанное оценщиком, аудитором, финансовым консультантом с именем. Экспертное заключение имеющей вес юридической конторы. Наличие договоренностей (лучше договора) с оператором в гостиничном проекте, проектах развлекательной направленности. Наличие девелопера с репутацией. Подписанные предварительные договоры аренды. Договор с якорным арендатором. Форвардный контракт на покупку объекта. 15


Слайд 15

Москва, Санкт-Петербург Краснодар, Красноярск Т: +7 (495) 797-4401 Ф: +7 (495) 797-4400 info@gvasawyer.com www.gvasawyer.ru


×

HTML:





Ссылка: