'

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ Доктор экономических наук, профессор Грибовский С.В. Санкт-Петербург Стоимость объекта=Сбаз*К1*К2...


Слайд 1

Настоящая презентация содержит концепцию и подходы к решению задач по построению эконометри-ческих моделей оценки стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения


Слайд 2

3 Содержание презентации Концепция налогообложения Модели налогообложения Апробация моделей налогообложения


Слайд 3

4 Концепция налогообложения


Слайд 4

5 Основные предположения Налог на недвижимость – местный налог Цель налогообложения – формирование местных бюджетов Налог на недвижимость устанавливается на основании ее рыночной стоимости Финансирование налогообложения – за счет местных бюджетов Объект налогообложения – Земля+Здание База для апелляций – рыночная стоимость


Слайд 5

6 Кадастровая стоимость Кадастровая стоимость объекта оценки – рыночная стоимость объекта оценки, устанавливаемая на определенную календарную дату методом массовой или индивидуальной оценки


Слайд 6

7 Массовая и индивидуальная оценки стоимости


Слайд 7

8 Налоговая стоимость Налоговая стоимость = Кадастровая стоимость х Коэффициент налоговой оценки


Слайд 8

9 Коэффициент налоговой оценки Коэффициент налоговой оценки (Кн) – коэффициент, учитывающий особенности расчета рыночной стоимости для целей налогообложения: Кн<1,0 при массовой оценке; Кн=1,0 при индивидуальной оценке


Слайд 9

10 Модель рынка фактор Цена РСмо НС


Слайд 10

11 НАЛОГОВАЯ СТОИМОСТЬ НС=РСмо?Кн Массовая оценка: Индивидуальная оценка: НС=РС


Слайд 11

12 Модели налогообложения


Слайд 12

13 Требования к моделям Простота Достоверность Объяснимость Воспроизводимость Соответствие рынку Оперативность


Слайд 13

14 Типы моделей Регрессионные Кластерные – Затратные


Слайд 14

15 Затратная модель Налоговая стоимость = стоимость улучшений + стоимость земли


Слайд 15

16 Затратная модель Стоимость улучшений = восстановительная стоимость - износ


Слайд 16

17 Затратная модель Износ: физический функциональный экономический


Слайд 17

18 Стоимость улучшений = (восстановительная стоимость – физический износ) х коэффициент экономического износа


Слайд 18

19 Коэффициент экономического износа = Уровень дохода территории оценки Уровень дохода столицы СФ


Слайд 19

20 Стоимость земли Рыночная Кадастровая Нормативная Никакая


Слайд 20

21 АПРОБАЦИЯ (ноябрь 2004)


Слайд 21

22 Район Санкт-Петербурга Объем выборки – 1213 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв.м. квартиры – 1081 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 53,6 USD Последовательные сечения – 51,2 USD Параллельные сечения – 58,2 USD Налоговый коэффициент: 3% уровень (Кн=0,89) – налоговая стоимость в 32 случаях больше рыночных цен 2% уровень (Кн=0,84) – налоговая стоимость в 25 случаях больше рыночных цен Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры при Кн= 0,84 равна 908 USD


Слайд 22

23 Моделирование стоимости методом кластерного анализа цена&налоговая стоимость


Слайд 23

24 Одинцовский р-н Москвы (п. Немчиновка) Объем выборки – 18 коттеджей Ценообразующих факторов - 5 Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 1404 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 178 USD Последовательные сечения – 92 USD Параллельные сечения – 266 USD Налоговый коэффициент для 1% уровня: Кн=0,8 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа - 1039 USD


Слайд 24

25 Квартиры Сургута ХМАО Объем выборки – 98 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв.м. квартиры – 794 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 87 USD Последовательные сечения – 70 USD Параллельные сечения – 90,5 USD Налоговый коэффициент для 2% уровня: Кн=0,91 – налоговая стоимость в 2-х случаях больше рыночных цен Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры - 675 USD


Слайд 25

26 Коттеджи Сургута ХМАО Объем выборки – 32 коттеджа Ценообразующих факторов – 5 Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 926 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 62,4 USD Последовательные сечения – 67,7 USD Параллельные сечения – 80,8 USD Налоговый коэффициент для 3% уровня: Кн=0,9 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа - 806 USD


Слайд 26

27 ЗАКЛЮЧЕНИЕ На сегодняшний день в России насчитывается несколько тысяч муниципальных образований. Такое их количество исключает возможность создания требуемого количества моделей одной группой специалистов. Модели оценки стоимости для целей налогообложения должны создаваться силами местных муниципальных образований с использованием местных рыночных данных. Задача построения стоимостных моделей может быть решена путем создания методических рекомендаций, которые могли бы быть использованы на местах при минимальной помощи разработчиков этих рекомендаций. Рекомендации должны быть построены по типу инструкций, минимизирующих вариативность принятия решений на этапе создания моделей на местах.


Слайд 27

28


×

HTML:





Ссылка: