'

Итоги и прогноз развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Итоги и прогноз развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга


Слайд 1

Стратегическое решение Арендовать Временные затраты 1 – 6 месяцев Гибкость по площадям Операционная гибкость Наименьшие затраты (время/деньги) Строить самому Время реализации проекта 2 – 3,5 года Нехватка земли подходящей для строительства складов Административные и технические барьеры Built – to- Suit Время реализации проекта (зависит от готовности участка) 1 – 2 лет Проект реализуется с учетом специфических требований Возможна и аренда и продажа Может быть отдельный или в составе Индустриального/Логистического парка


Слайд 2

Было заявлено В 2008-2009 заявлено более 2 000 000 кв.м высококлассных складских помещений. Из которых на 2008 было заявлено порядка 1 200 000 кв.м Основная масса проектов сконцентрирована в южном направлении, в районе промзоны «Шушары» и Московского шоссе. Заявлены проекты морозильников и холодильников Заявлены проекты современных индустриальных парков Заявлены проекты built to suit Авто-производители планируют старт заводов


Слайд 3

Что получилось в результате Построено - 400 000 кв.м. Перенесли на 2009 – 200 000 кв.м. Заморозили – около 1 000 000 кв.м. Не заполнены - 250 000 кв.м. Субаренда – 100 000 кв.м. Средняя задержка 3 мес. Часть проектов прекратило существование. Большая часть перенесена на 2009. За 2 года рынок складов Санкт-Петербурга превратился из рынка “продавца” в рынок “покупателя”


Слайд 4

Проекты 2006-2007 Ford


Слайд 5

Ключевые проекты в 2008 – 2009 Ford Nissan Hyundai Toyota GM Suzuki


Слайд 6

Кто виноват?! Девелоперы? Консультанты? Инвесторы? Кризис?


Слайд 7

Факторы влияющие на развитие складской недвижимости Основными факторами влияющими на развитие качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области являются: Рост промышленного производства Транспортные потоки проходящие через регион Развитие розничной торговли в регионе Благодаря большой роли, которую играют в органах государственной власти выходцы из Санкт- Петербурга, регион привлекает для своего развития средства федерального бюджета и обеспечивает гарантиями иностранный капитал.


Слайд 8

Ключевые регионы автопрома в России St-Petersburg Ford, GM, Hyundai Nissan Suzuki Toyota Kaluga VAG PSA Mitsubishi Samara VAZ GM N. Novgorod GAZ Naberezhnye Tchelny Ssang Yong Fiat


Слайд 9

Промышленность Промышленность. Выедем на легковых автомобилях. За последние три года средний прирост ВРП Санкт-Петербурга составил 18% в год. По этому показателю регион входит в десятку наиболее динамично развивающихся регионов РФ, Более 80% ВРП составляет обрабатывающая отрасль, из них 35-40% составляет пищевая промышленность, около 25% - машиностроение, 12% - металлургическая продукция и готовые металлические изделия. Доля машиностроения в ВРП постоянно увеличивается. Крупные автомобильные концерны инвестируют средства в строительство автосборочных предприятий в регионе. К концу 2009 года в регионе будет собираться в 3 раза больше автомобилей, чем сейчас. Развитие автосборочного производства в ближайшие 2-3 года будет оказывать самое сильное влияние на развитее складов в регионе


Слайд 10

Транспортные потоки Окно в Европу. Бутылочное горлышко. Транспортные потоки: Север-Юг (9-ый интремодальный транспортный коридор) из Финляндии в Астрахань и далее в страны центральной Азии. Перевозки осуществляются автомобильным и железнодорожным транспортом без перевалки. Запад-Восток из Западной Европы в центральную часть РФ морским, автомобильным, железнодорожным транспортом и требуют перевалки, консолидации и таможенной очистки. Порты Санкт-Петербурга и Ленинградской области имеют самый большой грузооборот контейнеров в Российской Федерации. В 2007 году грузооборот составил 1,2 млн. TEU контейнеров, что составляет около трети от общероссийского.


Слайд 11

Транспортные потоки Ограничения: Низкая пропускная способность транспортной инфраструктуры региона Ограничениями на работу портов в зимний период (возможен прием судов только повышенного ледового класса) Высокие тарифы на перевозку грузов из региона в центр России, из-за превышения в 2,5 раза объема импорта над экспортном. Дефицит транспорта в период сезонного повышения спроса на перевозки. Совершенствование транспортной инфраструктуры: Строительство Кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга (полный ввод в эксплуатацию в 2010 году), Строительство нового порта Усть-Луга и реконструкция прилегающих автодорог (ориентировочно 2010 год). Строительство скоростной магистрали Москва - Санкт-Петербург (предварительный срок окончания строительства 2013). Реконструкция Санкт-Петербургского железнодорожного узла. Модернизация Большого порта Санкт-Петербурга.


Слайд 12

Транспортные потоки Альтернатива: При перевозках с Запада на восток являются маршруты через: Прибалтийские страны, с более высокими ставками по перевалке, Финляндию, имеющей более развитую складскую инфраструктуру и высокий уровень сервиса, Калининградскую область, где отсутствуют ограничения по ледовому классу судов. Основной недостаток всех альтернативных вариантов - необходимость таможенной очистки груза на этапе доставки товара в центральную часть РФ, что значительно увеличивает время доставки грузов. Из-за существенных ограничений и рисков транспортные потоки являются вторым по степени влияния на развитие качественных складов в Санкт-Петербурге.


Слайд 13

Внутреннее потребление Заставим людей правильно тратить деньги. Санкт-Петербург является вторым по величине городом в РФ. Ежегодно Санкт-Петербург посещают 4,5 млн. туристов из России и зарубежья. Оборот розничной торговли в пересчете на одного жителя на 6,6% выше общероссийского, хотя почти в три раза меньше Московского, Как показали исследования, проведенные нашей компанией петербуржцы предпочитают делать покупки в магазинах рядом с домом. В середине 2007 г. В Петербурге насчитывалось 30 качественных торговых центров. Общее предложение площадей составило 2,1 млн. кв. м. До конца 2010 года планируется ввести в эксплуатацию еще 1,5 млн. кв. м. Ввод в эксплуатацию большого количества торговых площадей потребует увеличения складских.


Слайд 14

Логисты


Слайд 15

Склад класса А: Российский рыночный стандарт Современное отдельно стоящее здание из сэндвич панелей Без колон или с сеткой колон 12 x 24м (12 x18м ) Мезонинный этаж Офисные помещения ( 5 - 10% от общей площади) Площадь застройки - 45-55% от площади участка Бетонный пол с антипылевым покрытием на уровне 1,2 м от земли Нагрузка на пол не менее 5 тон на кв.м. Высота потолка не менее 10 м Не менее одних ворот на 1000 кв.м. Пожарная сигнализация и сплинклерная система пожара тушения Охранная сигнализация и система видео наблюдения Минимум одно парковочное место для грузовика на 1000 кв.м. склада Место для маневрирования грузовиков Огороженная охраняемая территория


Слайд 16

Стандартные условия договора для склада класса А LOI – юридически не обязывающий документ в России Принцип Triple net для арендных ставок: - Базовая ставка - Opex - VAT Ежегодная индексация ставки: - фиксированный % - US CPI index или Eurostat (в зависимости от валюты контракта) Минимальный срок аренды – 5 лет Security - денежный депозит - банковская гарантия - гарантия материнской компании Измерение площади по Boma Страхование гражданской ответственности


Слайд 17

Типичные условия аренды на рынке Санкт-Петербурга до кризиса.


Слайд 18

Условия аренды на рынке Санкт-Петербурга во время кризиса.


Слайд 19

Что делать? Теперь, в середине декабря, пришло время посмотреть на 2009. Есть 3 возможных сценария того, что ждет нас впереди: А. Дела ухудшатся, несколько банкротств потрясут рынок. Компании должны будут предпринять огромные усилия что бы восстановить бизнес. Дела начнут улучшаться в 2009 Q3. Бизнес остановит все операции, начнутся массовые увольнения. Не будет ни каких инвестиции в недвижимость. Цены на нефть вернутся к уровням июня 2008, инвестиционный рынок пойдет на взлет, вместе с арендными ставами. В зависимости от выбранного вами сценария предлагаются три решения соответственно: Смотрите на возможности рынка, общайтесь с аналитиками и консультантами и давайте найдем решение вместе. B. Купите побольше виски и езжайте на Бали. C. Бросайте виски и возвращайтесь наконец к делам.


Слайд 20

Netherlands


Слайд 21

Резюме Окончательно завершится трансформация рынка арендодателя в рынок арендатора, тенденция сохранится в 2009 Корректировка арендных ставок будет на уровне 10-15% Девелоперы и инвесторы будут более гибкими Спрос сократится на 30 % Увеличатся сроки сдачи объектов Увеличится доля рынка субаренды Будет меньше новых проектов Появляются предложения по маленьким площадям В 2009 будет введено порядка 500 000 кв.м. из заявленных 1 200 000 кв.м


Слайд 22

Cushman & Wakefield Global Presence 215 Offices in 56 Countries


Слайд 23

Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Отдел складской и индустриальной недвижимости Дукат Плейс III,ул. Гашека 6 , Москва, Россия, 125047 (495) 7979600 www.cushmanwakefield.com Максим Мельников, Региональный представитель, mob. +7 (911) 925-23-29 Maxim.Melnikov@eur.cushwake.com КОНТАКТЫ


×

HTML:





Ссылка: