'

Региональная складская недвижимость. Особенности и перспективы сетевого девелопмента.

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Региональная складская недвижимость. Особенности и перспективы сетевого девелопмента. Дмитрий Лыгин Старший консультант Индустриальная и складская недвижимость, земля 13 февраля 2008 года


Слайд 1

Современные складские комплексы


Слайд 2

Рынок ориентирован на создание логистических комплексов класса А С начала 2007 года значительно выросли цены на стройматериалы Увеличилась базовая ставка аренды для новых помещений класса А в интервале от 127 до 145 $ / м2/ год, в классе B – от 118 до 160 $ / м2/ год Выросли эксплуатационные расходы: 32 – 38 $ / м2/ год для класса А, 30 – 33 $ / м2/ год для класса B Сократилось предложение земли промышленного назначения, вследствие чего стоимость 1 га земли увеличилась на 20-40% Новые помещения стали предлагаться в субаренду Ключевые тенденции рынка складской недвижимости


Слайд 3

* - проекты, планируемые к выходу в 2008 году Основные показатели рынка Московского региона Источник: KF Research, 2007


Слайд 4

Источник: KF Research, 2007 Зависимость ставок аренды от срока аренды и площади арендуемого помещения


Слайд 5

Рынок Перми Анализ предложения: Подавляющее число складов – помещения С, D класса Доля высококачественных складов не более 2% Нехватка земельных участков под строительство Реконструированные и вновь построенные склады используются под собственные нужды Сетевые девелоперы не заявили о своих планах в регионе Договорные отношения: Взаимоотношения между владельцами и арендаторами не регламентированы Арендная плата четко не структурирована Договоры не соответствуют требованиям инвесторов Средние арендные ставки 110-350 руб. / м2 / месяц Средняя цена продажи 10 000 - 20 000 руб. / м2


Слайд 6

Москва, Санкт-Петербург - крупнейшие, наиболее активно развивающиеся складские рынки Екатеринбург, Самара, Новосибирск - наибольший объем качественных складских помещений Города-миллионники - основная цель экспансии в регионах


Слайд 7

Спрос на складские помещения в регионах имидж


Слайд 8

Источник: KF Research, 2007 Профиль арендаторов складских комплексов


Слайд 9

Торговые сети – залог развития рынка складской недвижимости


Слайд 10

Логистические операторы – основные потребители складских помещений


Слайд 11

Cетевые складские проекты в городах-миллионниках


Слайд 12

Стратегии развития и выхода на региональные рынки Сетевой девелопмент Покупка более дешевой земли, полный цикл девелопмента Реализация проекта 2-5 года Масштабные проекты класса А Объем реализации от 50 000 м2 Локальный девелопмент Покупка существующих предприятий в промзонах Реализация проекта 1-2 года Наличие коммуникаций ускоряет ввод в экплуатацию Складские помещения А, B класса Объем реализации – 10 000 - 20 000 м2


Слайд 13

Особенности девелопмента складов в регионах Инвестиции в строительство могут дополнительно возрастать за счет: Дефицита профессиональных строительных компаний Дефицита строительных материалов Увеличения накладных расходов Климатических факторов Отношения потенциальных инвесторов к региональным проектам (региональный риск) Политических рисков Предполагаемая себестоимость строительства складских комплексов класса А - $750-900 м2


Слайд 14

Тенденции роста себестоимости строительства Увеличение стоимости строительных материалов Увеличение стоимости коммуникаций и подключения к ним Ограниченное предложение земельных участков, пригодных для строительства складов Рост стоимости земельных участков, пригодных для строительства складов Разница в себестоимости строительства складов класса А и В невелика, результат – при новом строительстве девелоперы выбирают строительство складов класса А


Слайд 15

Специфика спроса в регионах Сетевые проекты: Основных потребители – логистические компании, международные торговые сети Минимальный блок от 5 000 м Складские помещения А класса Более привлекательные условия для крупных сетевых клиентов Срок аренды от 7 лет Локальные проекты: Рассчитаны на конечных потребителей Минимальные блоки от 1500 м Складские помещения А, B класса Срок аренды от 3 лет Более гибкие по цене и объему предложения проекты


Слайд 16

Ключевые сетевые проекты: MLP Москва - Ленинградский Терминал 200 000 м2 готовность 2006-2007 гг. Москва - Подольск 180 000 м2 готовность 2007-2009 гг. Санкт-Петербург 210 000 м2 готовность 2008-2009 гг. Киев 115 000 м2 готовность 2008-2009 гг.


Слайд 17

Ключевые сетевые проекты: GreenGate Санкт-Петербург 580 000 м2 готовность 2008-2009 гг. Екатеринбург 280 000 м2 готовность 2008 г. Новосибирск 800 000 м2 готовность 2008-2011 гг. Казань 260 000 м2 готовность 2009-2009 гг. Волгоград 260 000 м2 готовность 2008-2010 гг.


Слайд 18

Ключевые сетевые проекты: MegaLogix Санкт-Петербург 145 000 м2 готовность 2008 г. Ростов-на-Дону 230 000 м2 готовность 2008-2009 гг. Новосибирск 115 000 м2 готовность 2008-2009 гг. Омск 115 000 м2 готовность 2009-2010 гг. Нижний Новгород 125 000 м2 готовность 2009-2010 гг. Уфа 115 000 м2 готовность 2009-2010 гг. Хабаровск 150 000 м2 готовность 2009-2010 гг. Челябинск 165 000 м2 готовность 2009-2010 гг. Саратов 150 000 м2 готовность 2009-2010 гг. Часть проектов предусматривает смешанное использование


Слайд 19

Источник: KF Research, 2007 Прогноз развития рынка в 2008 г В 2008 г. реальной становится возможность рецессии американской и западноевропейских экономик Существует вероятность снижения активности западных инвесторов, сворачивания планов ряда компаний по выходу на российский рынок складской недвижимости Значительная часть потенциальных арендаторов в условиях неблагоприятной экономической ситуации пополнит отложенный спрос. Существуют два сценария развития ситуации со ставками аренды к 2009 г.: оптимистичный – сохранение на уровне 2008 г.; пессимистичный – снижение до уровня середины 2006 – начала 2007 гг.


Слайд 20

Пути развития девелопмента в регионах В регионах востребован класс А и не менее востребован класс В Сетевым девелоперам интересны проекты в городах миллионниках Локальным девелоперам, для занятия ниши на рынке, интересны проекты 10 000 - 20 000 м Для планомерного развития складского сегмента в регионах – приоритет девелопменту новых проектов класса А и В+ Каждый регион и проект уникальны, тщательный конкурентный и экономический анализ позволят девелоперу расставить приоритеты


Слайд 21

Дмитрий Лыгин Старший консультант Департамент индустриальной и складской недвижимости, земли Улица Тимура Фрунзе, д. 11, стр. 2-5 Москва, Российская Федерация, 119992 +7 495 981 0000 +7 495 981 0011 E-mail: Dmitry.Lygin@ru.knightfrank.com www.knightfrank.ru Об авторе


×

HTML:





Ссылка: