'

Основные подходы рыночной оценки объектов недвижимости

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Основные подходы рыночной оценки объектов недвижимости


Слайд 1

Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода. базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.


Слайд 2

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок; расчет восстановительной стоимости расположенных на земельном участке улучшений; установление величины накопленного износа; расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа; корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость улучшений; определение предпринимательского дохода; суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.


Слайд 3

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле: С1998 = С1969 х И1969/1984 х И1984/1998 х Иавг/окт где: С1998 – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 23 октября 1998г.; С1969 – восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969,; И1969/1984 - индекс изменения цен на СМР за период с 1969г. по 1984г.; И1984/1998 - индекс изменения цен на СМР за период с 1984г. по август 1998г,; Иавг/окт - индекс изменения цен на СМР за период с августа 1998г. по октябрь 1998г,;


Слайд 4

Определение накопленного износа объекта оценки. Свосст.= С1998 х (1- Кизн.) = 595745 руб, где: Свосст. - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 23 октября1998г., С1998 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 23 октября 1998г., Кизн. – коэффициент учета накопленного износа в размере 15% от восстановительной стоимости объекта оценки.


Слайд 5

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по следующей формуле: Сзат = (Свосст. + Срем.) х Кд х КНДС = Cзат.- рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта, Свосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах на 23 октября 1998г, Срем. – стоимость евроремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах, Кд. – коэффициент учета предпринимательского дохода, КНДС – коэффициент учета налога на добавленную стоимость


Слайд 6

Метод сравнения базируется на сравнении уже проданных аналогичных объектах недвижимости изучен рынок спроса и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; собрана и проверена информация по каждому отобранному объекту (о цене продажи и цене предложения, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки), проведен анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи, осуществлена корректировка цены продажи или цены предложения по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом, согласованы скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта.


Слайд 7

Объект - аналог №1


Слайд 8

Объект - аналог №2


Слайд 9

Объект - аналог №3


Слайд 10

Объект - аналог №4


Слайд 11

Расчет средневзвешенной цены 1 кв. м. объектов- аналогов.


Слайд 12

Расчет стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж. Стоимость 1 кв.м. объекта оценки принимается равной средневзвешенной цене 1 кв.м. объектов- аналогов и составляет с учетом округления долл. США. Стоимость оцениваемого объекта равняется 207289,6 долл.США


Слайд 13

Доходный подход базируется на получении возможного дохода от эксплуатации объекта недвижимости PV= NOI/R, где : PV- текущая стоимость объекта оценки; NOI- чистый операционный доход; R- коэффициент капитализации.


Слайд 14

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации; определение чистого операционного дохода; расчет стоимости объекта оценки.


Слайд 15

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Действительный (эффективный) валовой доход- потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей Чистый операционный доход- действительный валовой доход за вычетом операционных расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.


Слайд 16

Операционные расходы принято делить на: условно- постоянные расходы; условно- переменные, или эксплуатационные расходы; расходы на замещение, или резервы.


Слайд 17

Анализ ставок аренды


×

HTML:





Ссылка: