'

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Методические и другие проблемы оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Методические и другие проблемы оценки и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Санкт-Петербурге Центр оценки Петербургская Недвижимость


Слайд 1

Кадастровая стоимость недвижимости Кадастровая оценка недвижимости – самый грандиозный оценочный проект в современной России по своим масштабам социально-экономическим последствиям. Все юридические и физические лица являются субъектами этой оценки и заинтересованы в её результатах. Волна общественного интереса поднимется во второй половине 2013. В этом проекте отражаются некоторые важные проблемы российской общественной и экономической жизни. (примитивизация экономики, прибыль – единственная цель бизнеса, всякая деятельность - бизнес, деградация экспертной деятельности, бюрократизация систем управления как государственных, так и частых)


Слайд 2

Кадастровая стоимость. Нормативная база Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 01.06.2012 N 158 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге" Приказы Минэкономразвития РФ


Слайд 3

Что осталось: Законодатель остается в «наивной» уверенности, что квалифицированная и добросовестная оценка рыночной стоимости объективна (не зависит от субъекта и цели оценки и приводит к точному результату). При этом в приватизации ставка делается на организацию торгов. У большинства граждан России нет уверенности в том, что пользователь недвижимости (жилья) должен платить налог, имея базой рыночную стоимость, как наиболее вероятную цену продажи. Нет сформулированной единой и понятной методики оценки как земли, так и недвижимости. Оценщики «самостоятельно выбирают подходы и методы» со всеми вытекающими последствиями. Сам процесс оценки полностью закрыт (конкурсы, субподряд). Начали с оценки земли, а не с оценки объектов недвижимости (нарушение принципа единой судьбы земли и улучшений на ней)


Слайд 4

Что появилось нового? Возник интерес к методическим проблемам (НЭИ, подбор аналогов, подходы…) у оценщиков и заказчиков. Установлена методическая планка, ниже которой нельзя опуститься. В СПб она самая высокая в РФ. Понятие модель (пока только в массовой оценке). Главное – выбор адекватной модели. Узаконена встречная оценка (оспаривание), а не только экспертиза (подтверждение стоимости) Публичность результатов оценки, но не процесса Взаимодействие с юристами (досудебное и судебное разрешение спора).


Слайд 5

ПРОБЛЕМЫ (пока не решенные задачи) Как добиться сокращения до минимума цепочки субподрядчиков в кадастровой оценке? Как сформулировать в конкурсной документации требования к качеству работ по оценке? Как добиться методологического единства кадастровых оценок? И процесса непрерывного совершенствования единой методики. Как соблюсти интересы всех сторон? Как добиться достижения не только коммерческой и бюджетной, но и социальной (общественной) эффективности? Как связать налоговые поступления с бюджетными расходами? Как использовать кадастровую оценку для решения основных проблем российской экономики? Как организовать мобилизацию интеллектуального потенциала России (лучших оценщиков, юристов, программистов) для решения этой задачи и других, не менее важных, задач?


Слайд 6

Деятельность ГУИОН в области массовой оценки недвижимости в Санкт-Петербурге Опыт ГУИОН: Методика массовой оценки арендных ставок (1997), Г.Греф, В.Жуковский, С.Грибовский Аттестация оценщиков государственной собственности Оценка помещений для выкупа Кадастровая оценка Выводы: Санкт-Петербург – единственный регион РФ, в котором методы и результаты моделирования стоимости недвижимости являются законом Город оказался лучше всех регионов подготовлен к кадастровой оценке земли Результаты кадастровой оценки земли на примере ВРИ-9. Производственные, административные здания… КСбаз=4 205 руб./кв. м.


Слайд 7

ДОСТИЖЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ Использование интеллектуального капитала СПО для формулирования требований к индивидуальной оценке. Установление горизонтальных связей между СРОО без участия парализованного НСОД. Использование не только принципа спроса и предложения, но и других принципов оценки: принцип полезности в оценке, эффективность по Парето, правило 80/20 и др. Ревизия методологии оценочной деятельности. Пример: преодоление практики использования примитивно понимаемого термина «условно свободный земельный участок». Формирование открытой среды профессиональной деятельности в оценке по примеру сайта Zakupki.gov.ru. Публикация всех отчетов, выполненных в интересах государства и субъектов 223 ФЗ. Организация процесса оспаривания кадастровой стоимости в СРОО в Питере может дать стране пример того, как это может и должно быть. Дважды в современной истории оценочной деятельности наш город выступал инновационным лидером (система обучения оценщиков в «Политехе» и массовая оценка в ГУИОНе).


Слайд 8

Графическая иллюстрация реализации принципа полезности Зависимость «Цена – Качество» для крупных ЗУ Чем методически отличаются массовая и индивидуальная оценки? Количество аналогов Состав величин сравнения Форма модели стоимости Количество подходов Учет застройки Учет окружения и др. индивидуальных особенностей ЗУ Пример снижения налога на землю для крупного промышленного предприятия


×

HTML:





Ссылка: