'

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ Евгений Кусков, CFA, FRM Управляющий директор Thor Real Estate Management, LLC (Нью-Йорк – Москва) 27 сентября 2006 г. Конференция «Коммерческая недвижимость: финансирование строительных проектов» г. Екатеринбург, Атриум Палас Отель


Слайд 1

Инфраструктура типового международного паевого фонда недвижимости Управляющая компания Разработка и контроль инвестиционной стратегии Фонда, отбор объектов инвестирования, текущий контроль за реализацией проектов; подготовка ежегодной отчетности инвесторам Фонда Банк- депозитарий Хранение денежных средств, полученных от размещения акций (паев) Фонда Администратор Подсчет чистой стоимости активов (NAV) фонда; оформление покупки и продажи инвесторами паёв Фонда Международная оценочная компания Продвижение Фонда среди инвесторов; распространение информации о новых инвестиционных возможностях Фонда путем организации roadshows и презентаций Авторизованный маркетинговый агент Независимая оценка активов по международным стандартам оценки Юридическая фирма Подготовка документации (если требуется), юридическое оформление сделок с активами Аудиторская компания Ежегодный аудит по стандартам отчетности IAS/US GAAP


Слайд 2

Основные параметры создаваемых с помощью группы THOR международных паевых фондов недвижимости, в т.ч. Фонда Фондов Thor Real Estate Master Fund Юрисдикция Мастер-фонда и оффшорного Фидер-фонда - B.V.I., американского Фидер-фонда - США Фонд как юридическое лицо принадлежит девелоперу на 100% Управляющая компания принадлежит девелоперу на 90%. 10-49% принадлежит группе THOR для осуществления мониторинговых функций, и данная доля растёт на 1% с каждым привлечённым Группой THOR миллионом долл. вплоть до 49% без одной акции Инфраструктура: Депозитарий фонда – J.P. Morgan Chase Bank (Нью-Йорк), Оценщик – American Appraisal (Москва), Аудитор – PricewaterhouseCoopers (Москва) Ликвидность (периодичность входа, выхода, оценки активов и подсчёта Ч.С.А.) - квартальная Плата за управление, взимаемая управляющей компанией – 0,5% в квартал от объёма активов фонда и 20% прибыли (с учётом «принципа ватерлинии») Первоначальная стоимость пая - $1 000 при минимальном объёме подписки в 10 паёв (через систему интегральных счетов) Период замыкания инвестиций – 3 года (после первого года можно получить 50% вложенных средств, после второго – 80%, и после третьего года уже можно продать фонду паи назад по Ч.С.А., т.е. по изначальной цене + инвестиционный результат)


Слайд 3

Фонд фондов Thor Real Estate Master Fund, Ltd.: первый инвестор создаваемой в СНГ системы «региональных» фондов недвижимости Калининград Московская область Казань Сочи Ставрополь Екатеринбург Новосибирск Иркутск Абакан Китай ФОНД ФОНДОВ THOR Россия и СНГ Европа США $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ Омск Казахстан Уфа Краснодар США


Слайд 4

Фонд Фондов Thor Real Estate Master Fund, Ltd.: принципы функционирования Инвестиционный Управляющий Программы THOR GUARANT, Thor Real Estate Management, вкладывает средства инвесторов в высокоприбыльные девелоперские проекты посредством покупки (через фидерный Фонд THOR GUARANT) паёв Мастер Фонда Thor Real Estate Master Fund (Фонда Фондов). Он, в свою очередь, вкладывает вышеука-занные средства в паи других международных фондов недвижимости, созданных Группой THOR на BVI и в США совместно с девелоперами и финансовыми группами из России, СНГ, Китая, ОАЭ, США и других стран. Региональные фонды далее вкладывают средства клиентов в высокодоходные, быстро реализуемые проекты недвижимости в соответствую-щих регионах мира и СНГ при плотном техническом надзоре и сметно-бухгалтерс-ком контроле за ходом их реализации со стороны Инвестиционного Управляющего, а также его инженерно-строительного агента («Тор Инжиниринг») и агента по реализации («Тор Риэлти») И Н В Е С Т О Р Ы $ $ $ $ $ $ $ $ $ ФОНД THOR GUARANT (Фидер – Фонд) Интегральный счёт $ МАСТЕР ФОНД THOR (Фонд Фондов) $ Управляющая компания THOR REAL ESTATE MANAGEMENT LLC Упра вле ние РЕ ГИ ОН АЛЬ НЫЕ ФОН ДЫ $ $ $ $ $ $ $ П Р О Е К Т Ы Н Е Д В Ж И М О С Т И И «Тор Инжиниринг» ГРУППА THOR Предварительная экспертиза и последующий технический надзор и сметно-бухгалтерский контроль 100% $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ «Тор Риэлти» 100% Предварительная экспертиза и и последующий контроль за реализацией


Слайд 5

Количество проектов, рассмотренных Инвестиционным Управляющим Thor Real Estate Master Fund по состоянию на 25.09.2006 1) Tatarstan Real Estate Fund – 1 2) First Siberian Real Estate Fund – 7 3) Baikal Real Estate Fund – 1 4) Baltamerican Realty Fund – 2 5) European-Asian Real Estate Fund – 3 6) Sakha Development Fund – 8 7) Irtysh Real Estate Fund – 7 8) Konsta Real Estate Properties Fund – 4 9) Kazakh American Real Estate Fund – 3 10) Urals Development Fund – 1 11) South Russian Real Estate Fund – 3 12) City Land Realty Fund – 1 13) Самостоятельные проекты – 20 ИТОГО: 61 проект


Слайд 6

Якутск 2 Калининград 2 Казань 1 1 Сочи 2 Екатеринбург 3 Иркутск 1 Абакан 7 Омск 2 Казахстан 3 Уфа 1 Краснодар 3 ФОНД ФОНДОВ THOR МО 6 Новосибирск 6 Ставрополь 4 США 5 Количество проектов, рассмотренных Инвестиционным Управляющим Thor Real Estate Master Fund по состоянию на 25.09.2006


Слайд 7

Критерии отбора инвестиционных проектов международного паевого фонда недвижимости Thor Real Estate Master Fund Устойчивое финансовое состояние, опыт и прочная репутация девелопера в своём регионе Компактные масштабы проекта: до 10 млн. долл. Приемлемая ожидаемая доходность: IRR = 35-45% годовых, без учёта динамики цен на недвижимость Ускоренные сроки строительства: 12-20 месяцев до полной сдачи объекта Благоприятная конъюнктура и динамика рынка на данный тип недвижимости в регионе Юридическая прозрачность и чистота проекта; понятные и контролируемые риски Высокая степень предварительной проработанности проекта: наличие чёткого коммерческого предложения, бизнес-плана, землеотвода, полного пакета ИРД


Слайд 8

Основные факторы, обуславливающие принятие отрицательного решения о финансировании проектов Неудачное месторасположение Низкая коммерческая перспективность проекта ввиду насыщенности рынка, низкого платёжеспособного спроса населения и т.п. Неудачные планировки помещений; невозможность их модификации Несоответствие земельного участка целевому назначению проекта Отсутствие инженерных коммуникаций Отсутствие инвестиционного контракта или иным образом оформленных финансовых взаимоотношений с местными органами власти Превышение данных строительной сметы над предложенной инвестиционной стоимостью проекта Неблагоприятная административная и политическая обстановка в регионе инвестирования


Слайд 9

Основные факторы, обуславливающие принятие отрицательного решения о финансировании проектов Негативная репутация застройщика Отказ девелопера в предоставлении необходимой для анализа информации Неудовлетворительные масштабы проекта Отсутствие необходимых проектных согласований и низкая вероятность их получения в обозримом будущем Высокие юридические риски; объективные трудности с переоформлением исходно-разрешительной документации


Слайд 10

Способы финансирования проектов недвижимости через международный паевой фонд недвижимости Thor Real Estate Master Fund Выкуп 100% акций (долей) компании-застройщика Простое товарищество, соинвестирование, долевое участие Займы под залог ликвидных активов застройщика


Слайд 11

Структурирование инвестиций через международные паевые фонды недвижимости Фонд Субхолдинговая компания КСН 1 Управляющая компания плата за управление Инвесторы ??????? Менеджмент ????? Юрисдикция Фонда Юрисдикция с ДИДН* РФ КСН 2 КСН 3 Проектная компания дивиденды дивиденды проценты проценты


Слайд 12

Структура инвестиций международного паевого фонда недвижимости Thor Real Estate Master Fund


Слайд 13

Финансируемые проекты: Строительство шестиэтажного административно-офисного здания с подземным паркингом в г. Казани Инвестиционная стоимость проекта: $ 2 900 000 Ожидаемый срок реализации: 20 месяцев (с учётом проектирования) Начало финансирования: февраль 2006 г. Текущее состояние: подготовка строительной площадки к строительно-монтажным работам, структурирование отношений с генподрядчиком


Слайд 14

Финансируемые проекты: Строительство 10-этажного 168-квартирного жилого дома со встроенными помещениями и пристроенным офисом в г. Ставрополе Инвестиционная стоимость проекта: $ 6 700 000 Ожидаемый срок реализации: 15 месяцев Начало финансирования: май 2006 г. Текущее состояние: Строительно-монтажные работы


Слайд 15

Финансируемые проекты: Строительство коттеджного поселка на 150 домов «Времена года» бизнес-класса по Дмитровскому направлению (МО, 41 км МКАД, вблизи горнолыжного курорта Сорочаны) Инвестиционная стоимость проекта: $ 20 000 000 Ожидаемый срок реализации: 2 года Начало финансирования: август 2006 г. Текущее состояние: Снос зелёных насаждений, разработка эскизного проекта, структурирование сделки по финансированию


Слайд 16

Финансируемые проекты: Строительство котеджного поселка с гостиничным комп-лексом «Куршавель» бизнес-класса по Дмитровскому шоссе (41 км МКАД, вблизи горнолыжного курорта Сорочаны) Инвестиционная стоимость проекта: $ 10 000 000 Ожидаемый срок реализации: 2 года Начало финансирования: август 2006 г. Текущее состояние: Разработка эскизного проекта, структурирование сделки по финансированию


Слайд 17

Финансируемые проекты: Реконструкция шестиэтажного жилого здания с последующей продажей квартир в Нью-Йорке (East Village, Manhattan) Инвестиционная стоимость проекта: $ 9 700 000, в т.ч. $ 3 000 000 – стоимость реконструкции Ожидаемый срок реализации: 18 месяцев Начало финансирования: апрель 2006 г. Текущее состояние: начало строительно-монтажных и реставрационных работ


Слайд 18

Финансируемые проекты: Строительство коттеджа VIP-класса в районе Alpine (шт. Нью-Джерси) Инвестиционная стоимость проекта: $ 6 290 600, в т.ч. $ 2 147 000 – стоимость СМР Ожидаемый срок реализации: 28 месяцев, в т.ч. СМР – 18 месяцев Начало финансирования: июнь 2006 г. Текущее состояние: проектные работы


Слайд 19

Финансируемые проекты: Реставрация 6-этажного 80-квартирного кондоминиума North Williamsburg в Бруклине (NY) Инвестиционная стоимость проекта: $ 56 500 000, в т.ч. $ 21 900 000 – стоимость СМР Ожидаемый срок реализации: 21 месяц Начало финансирования: июль 2006 г. Начало СМР: сентябрь 2006 г.


Слайд 20

ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА СЧЁТ СРЕДСТВ МЕЖДУНАРОДНЫХ ПАЕВЫХ ФОНДОВ НЕДВИЖИМОСТИ Евгений Кусков, CFA, FRM Управляющий директор Thor Real Estate Management, LLC (Нью-Йорк – Москва) 27 сентября 2006 г. Конференция «Коммерческая недвижимость: финансирование строительных проектов» г. Екатеринбург, Атриум Палас Отель


×

HTML:





Ссылка: