'

«Опыт практического применения современных технологий массовой оценки недвижимости»: города Великий Новгород и Тверь, 1996-1997

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

«Опыт практического применения современных технологий массовой оценки недвижимости»: города Великий Новгород и Тверь, 1996-1997 Н.В.Тахтарова,к.э.н. АНО ИПРОНН


Слайд 1

Вехи эксперимента Основание для начала работы – создание рабочей группы по координации эксперимента – март 1996 Созданы базы данных по земле и зданиям-помещениям – апр.- ноябрь 1996, Закон об эксперименте – июль 1997, действовал до декабря 1998 Проведена оценка налоговой базы – 100% охват объектов – янв-сент 1997 Полевое обследование март-апр 1998 Варианты налогообложения обсчитаны и обоснована постепенность июнь1998 Введение реестра в действие – дек 1998 (Решение Думы - Великий Новгород)


Слайд 2

Этапы эксперимента 1997 – 1999 гг. Подготовительный: проведение учета, создание реестра, проведение оценки, вариантный прогноз бюджетных поступлений и изменений бремени плательщиков по всем объектам 2000-2003 гг. Введение налога в Великом Новгороде, дальнейшее повышение эффективности использования земли и нежилых объектов в Твери (вследствие роста арендной платы), рост доходов бюджетов 2004-2005 гг. – выводы для РФ


Слайд 3

Вывод первого этапа (1998)– необходима постепенность сохранить уровень доходов при замещении действующих налогов позволяет ставка в 1%, если налогом облагается вся недвижимость, оцененная по рыночной стоимости не менее половины налоговой базы составляет жилье, гаражи, дачи перенос бремени на физических лиц должен быть согласован с динамикой доходов населения, и регулироваться по видам объектов (для жилья – нужно мягче) возмещение выпадающих доходов за счет имущества и земли предприятий вызовет резкие изменения налогового бремени (выиграют не те) фискальная направленность налога затормозит становление класса собственников, и инвестиции, развитие рынка – важнее денег Реестр недвижимости на базе переучета и массовой оценки позволяет управлять развитием территории (стратегические цели)


Слайд 4

Второй этап: Великий Новгород Налог введен с 1 января 2000 г., для предприятий - полных собственников земли и улучшений Активизировался спрос на недвижимость, только за 2001 г. выкуплено 29 земельных участков (52 га), интенсивно формируются объекты, проводится реструктуризация активов, растет оборот рынка недвижимости Выросли цены и откорректирована оценка налоговой базы (2002 г – на 30% по нежилой и на 180% для жилья, 2003 г. – еще на 18% по нежилой и на 50% по илью); Число участников возросло с 10 предприятий в 2000 году до 40 в 2003 году, растут инвестиции в развитие бизнеса Подготовлено введение физических лиц (вначале – собственников нежилой нед )


Слайд 5

Направления работы1996/97 Разработка ПО ИСУНН Сбор данных и чистка реестра Оценка – анализ рынка, моделирование и проверка результатов Массовая оценка (прогоны, чистка базы данных) и контроль качества Анализ последствий – базы и результатов при разных ставках, варианты льгот и введения налога КООРДИНАЦИЯ РАБОТ!!!


Слайд 6

Хроника создания реестра Тверь – 200 тыс оцененных объектов недвижимости на конец 1997 Слияние БД БТИ и земкадастра – 9 месяцев (объединение БД, привязка зданий к земле) Чистка БД, сверки – 2 года 3 формулы оценки – 1 год Полевое обследование- 3 месяца Учет + оценка =2 года Новгород – 110 тыс оцененных объектов недвижимости, на 1997 Слияние БД БТИ и кадастра – 8 месяцев (сплошная нумерация объектов, сбор и ввод данных) Чистка БД, досбор – 2 года (вкл сооружения) 3 формулы – 1 год, прогоны, полевое, контроль качества – еще 1 год (2 года – на данные) Еще через год -Методика принята, жалобы рассматриваются ( 1 год – на согласование)


Слайд 7

Содержание кадастра Великого Новгорода - 2005 По состоянию на 1 января в реестре объектов недвижимости содержится 236 504 ед., в т.ч.: Земельные участки 59532 Многоквартирный жилой дом 1271 Индивидуальный жилой дом и пристройки 4374 Нежилое строение и пристройки 25719 Сооружения, в т.ч.временные 23936 Квартиры 88554 Жилые помещения (в т. ч. общежития) 3567 Гаражи 14927 Дачные домики 10332


Слайд 8

Вопросы создания кадастра 1996-1997 Привязка зданий к земле – ?? - нужна сквозная идентификация Гаражи, дачи и садовые дома – права нужно выяснять (как?) Сооружения ? как Нежилые объекты – участие лиц (декларация?) 1998-1999 Паспортные данные - или ИНН (? по физ.лицам) Поиск лиц - ? (где живет – чтобы разослать извещ) Правовой статус – ?: легитимным источником стал ЕГРП, полноты не обеспечивает


Слайд 9

Факторы, которые анализируются при построении модели оценки недвижимости. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ Фактор времени Фактор местоположения Характеристики объекта


Слайд 10

Контроль качества оценки: главные процедуры МО Анализ рынка и моделирование – определяют качество модели (формул) МО Проверка модели на контрольной выборке - 1 тест Прогон моделей на БД учета и камеральный анализ – 2 тест Обследование на местности – 3 тест Поправки на нетипичные особенности Проверка на регулярные недо- и переоценки (анализ соотношений) Решение о переоценке


Слайд 11

Технологические аспекты массовой оценки – КАК это? Целевой результат массовой оценки – приближение рыночной стоимости, с учетом значимых факторов. Процедура обжалования результата – встроенная система «наведения», генератор точности Система развивается от моно- использования (для исчисления налога) в многоцелевую (залоговый портфель и пр.) Высокие технологии внедряются в: моделирование, управление БД, управление персоналом, менеджмент процессов (уровень аутсорсинга), ответственность за результат двигает прогресс


Слайд 12

Секреты технологии МО Виртуозность нужна не только в рассуждениях, но и в работе с данными (рынка, учета, оценки) и людьми (регламенты и аудит процедур) Обучение персонала и регламентация процедур – постоянное усилие Организация и координация многопрофильных работ, интенсивный менеджмент – людей и данных Ответственность за качество итогового результата – мотивация к улучшению организации работ


Слайд 13

«Грабли эксперимента» Противодействие ведомств, разнонаправленность интересов Нестабильность бюджетных отношений, споры между уровнями власти за доходы от недвижимости Зависимость от политической конъюнктуры (налог непопулярен) Увязка технологий – отсутствие легитимности тормозит и мешает Зависимость от доноров извне


Слайд 14

Работа с общественностью Разъяснения на всех этапах усложняют настоящее и облегчают будущее Технологии работы с налогоплательщиками как особо чувствительной аудиторией Депутаты и бабушки, по сути их ожиданий и сложности работы с ними, очень схожи Бюджет времени и средств на PR недооценивается УВИДЕТЬ перспективу и показать людям – зачем ведется работа…


Слайд 15

Создание кадастра: факторы успеха МО Технологии, данные Земля Люди


Слайд 16

Методологические вопросы: важное значение дефиниций Нужна объяснимость формулы расчета оценки (конечной формулы) ИЛИ простота/примитивность ее получения? Простая формула может быть получена сложным путем, но это – «за кадром» для пользователя ! Технологию оценки (массовая – это управление БД и процессами) и назначение (для налогообложения) – СМЕШИВАТЬ НЕЛЬЗЯ, необходимо узаконить массовую оценку ! Выделение налоговой оценки тормозит применение инф.технологий в оценке


Слайд 17

Вопросы стратегии роста 1) определить понятия: Массовая оценка Налоговая оценка Кадастровая оценка (их соотношение) ??? Правила должны допускать развитие средств 2) Задать возможности роста технологий исходя из: целевой конкурентоспособности – локальной или глобальной? 3) Оценка – это институт, профессия, действие или средство роста экономики?


Слайд 18

Массовая оценка – или индивидуальная = ТЕХНОЛОГИЯ получения результата – приближения РЫНОЧНОЙ стоимости; СДЕЛАЕМ ПРАВильный выбор! Как оценим – так и капитализируется!


Слайд 19

Великий Новгород , тыс.руб Поступления в бюджет от налога на недвижимость


Слайд 20

Динамика арендных платежей за землю, в период эксперимента, млн.руб. Тверь


Слайд 21

Поступления за аренду нежилых помещений, млн.руб. Тверь


×

HTML:





Ссылка: