'

Составление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры)

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Составление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры) Выполнила: студентка ФЭУТ V-6 Вытнова Татьяна


Слайд 1

Содержание отчёта 1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 6.1 Перечень использованных при проведении оценки данных 6.2 Юридическое описание объекта оценки 6.3 Строительно-техническое описание объекта оценки 6.4 Анализ местоположения объекта оценки 7. ОБЗОР СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ КВАРТИР В Г.МОСКВА (СЕНТЯБРЬ 2010 Г.) 8. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 8.1 Этапы проведения оценки 8.2 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки 8.3 Подходы к оценке 8.3.1 Затратный подход 8.3.2 Сравнительный подход 8.3.3 Доходный подход 8.4 Определение рыночной стоимости объекта оценки 8.4.1 Методология сравнительного подхода 8.4.2 Выбор объектов-аналогов 8.4.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки 9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ Нормативные документы Справочная литература и информационные источники Методическая литература ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ Приложение 1. Используемая терминология Приложение 2. Копии документов, подтверждающих правомочность проведения оценки Приложение 3. Копии информационно-аналитического материала Приложение 4. Копии документов строительно-технического и юридического характера


Слайд 2

Основные факты и выводы Общая информация, идентифицирующая объект оценки: недвижимое имущество – трёхкомнатная квартира общей площадью 70,4 кв.м. Адрес объекта оценки: 119333, г. Москва, Университетский проспект, д.6, кор. 4, кв. 23 Заказчик оценки: Афендиков Леонид Андреевич Собственник объекта оценки: Гольданский Александр Львович Цель и задачи оценки: Цель оценки – определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки. Задачи оценки: описание и анализ объекта оценки; анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость; анализ наилучшего способа использования объекта оценки; выбор методов оценки в рамках стандартных подходов к оценке; проведение расчетов; заключение о стоимости; составление отчета об оценке. Вид определяемой стоимости: рыночная и ликвидационная стоимость Основание для проведения оценки: Договор №Н-1010133/5 от 13.10.2010 г. Дата оценки: 20 октября 2010 г. Дата составления отчета: 20 октября 2010 г. Дата проведения осмотра объекта оценки: 19 октября 2010 г. Срок проведения оценки: 13-20 октября 2010 г. Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату оценки: 1 долл. США = 30,4151 руб.


Слайд 3

Основные факты и выводы Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке: Итоговая величина рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки с учетом округления:


Слайд 4

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ


Слайд 5

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ


Слайд 6

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 1.Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами. 2.В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась. 3.Мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную и ликвидационную стоимости объекта оценки. 4.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости и не является гарантией того, что объект будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете. 5.Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете. 6.Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. 7.При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации. 8.Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения. 9.Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав. 10.Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. 11.От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов. 12.Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. 13.Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.


Слайд 7

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией (МСНО – НП «ОПЭО»), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет – Стандарты и Правила Общества Профессиональных Экспертов и Оценщиков: - Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ; - Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ; - Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от 13.07.2007 г. № 129-ФЗ; - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256); - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255); - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254); - Стандарт организации № СТ/1-ССПОД. ОПЭО (версия 1.0). Положение о системе стандартизации профессиональной оценочной деятельности (утвержден Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО», протокол от 4 июля 2008 г. № 28/08); - Стандарт организации № СТ/2-ССПОД. ОПЭО (версия 1.0).  Кодекс профессиональной этики (утвержден Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО», протокол от 4 июля 2008 г. № 28/08); - Стандарт организации №СТ/3-ССПОД.ОПЭО (версия 1.0). Порядок проведения экспертизы отчета об оценке (утвержден Решением Правления МСНО-НП "ОПЭО", протокол от 4 июля 2008 г. № 28/08); - Стандарт организации № СТ/4-ССПОД.ОПЭО (версия 1.0). Общие положения о порядке проведения оценки (утвержден Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО», протокол от 4 июля 2008 г. № 28/08); - Международные стандарты оценки МСО 2007 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО); - Европейские стандарты оценки ЕСО 2009 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО). Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке.


Слайд 8

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Перечень использованных при проведении оценки данных Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с привлечением следующих источников: данные, предоставленные Заказчиком (см. в Приложении 4 к Отчету) нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); Internet – ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).


Слайд 9

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Юридическое описание объекта оценки Оценка выполнена, исходя из следующих предположений: Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке объекта. Юридическая экспертиза прав не производилась.


Слайд 10

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Строительно-техническое описание объекта оценки Объектом оценки является трёхкомнатная квартира, расположенная на 5 этаже 14-ти этажного жилого кирпичного дома по адресу: г. Москва, Университетский проспект, д. 6, кор. 4, кв. 23. Описание жилого дома [1] Износ определен расчетным путем на основании эффективного срока жизни здания 150 лет И (%) = ЭВ/ЭЖ*100%, ЭВ – эффективный возраст определялся на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому; ЭЖ – типичный срок экономической жизни объекта


Слайд 11

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Строительно-техническое описание объекта оценки


Слайд 12

Описание квартиры


Слайд 13

Описание квартиры *Примечание. По мнению оценщика возможно зарегистрировать данные перепланировки в компетентных органах. Стоимость регистрации не превышает 5000 долл.США. Стоимость восстановительных работ не превышает 10000 долл.США.


Слайд 14

Фотографии объекта оценки


Слайд 15

Анализ местоположения объекта оценки Гагаринский – район Юго-Западного административного округа Москвы. Территория района занимает более 435 га, численность населения – свыше 81 тысячи жителей. Это район науки и культуры: здесь расположены Академия Наук России, 44 научно-исследовательских института, Детский музыкальный театр имени Н. Сац, Московский городской дворец творчества детей и юношества.


Слайд 16

Анализ местоположения объекта оценки Местоположение объекта оценки на карте г. Москва Юго-Западный Административный Округ


Слайд 17

ОБЗОР СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ КВАРТИР В Г.МОСКВЕ (СЕНТЯБРЬ 2010 Г.) Уменьшение средней цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 0,5%, в том числе на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах цены уменьшились на 0,1%. При этом в кирпичных домах цены предложения уменьшились на 1,9%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, уменьшились на 0,7%. В типовых домах-новостройках цены увеличились на 0,3%. Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов. (цифрами обозначена этажность дома, П – панельный – блочный, К – кирпичный – монолитный)


Слайд 18

Максимальное увеличение цен было отмечено в 17-ти этажных панельных домах (+0,7%). Максимальное снижение цен произошло в 10-12-ти и более этажных кирпичных домах (-3,0%). Динамика присутствия различных типов домов на рынке в процентном содержании от общего количества представленных квартир (цифрами обозначена этажность дома, П - панельный - блочный, К - кирпичный - монолитный) Объемы квартир, предлагаемых к продаже в различных секторах рынка, остались на типовом уровне.


Слайд 19

Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных АО Максимум роста цен был зафиксирован в Юго-Западном административном округе (+1,2%), максимум снижения цен пришелся на Западный административный округ (-1,9%). Доли административных округов в общем объеме рынка изменились незначительно.  Динамика процента предложения квартир в различных АО


Слайд 20

Прогноз Стабилизация рынка пошла более высокими темпами и поэтому прогноз о минимальном росте цен не подтвердился. За месяц рынок не только полностью «переварил» августовский рост, но и успел войти в стадию отрицательной ценовой коррекции. Однако это не означает, что цены начнут стабильно снижаться и далее. Небольшая отрицательная ценовая корректировка закончится выходом на пологую прямую.    Вероятнее всего в октябре рынок покажет снижение долларовых цен на 1-2%.  


Слайд 21

Обзор ситуации на рынке квартир в районе «Гагаринский» (Сентябрь 2010 г.) Средний уровень цен на жилье: 180 210 рублей за кв.м. Изменение за месяц: -0,2%.


Слайд 22


Слайд 23

Вывод: Уменьшение средней цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 0,5%, в том числе на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах цены уменьшились на 0,1%. При этом в кирпичных домах цены предложения уменьшились на 1,9%. Стабилизация рынка пошла более высокими темпами и поэтому прогноз о минимальном росте цен не подтвердился. Небольшая отрицательная ценовая корректировка закончится выходом на пологую прямую.    Средний уровень цен на жилье в районе «Гагаринский» составляет 180 210 рублей за кв.м. Среднерыночный срок экспозиции на объекты, аналогичные объекту недвижимости составляет 6 месяцев. Примечание. Анализ рынка жилья выполнен по данным информационных бюллетеней «RWAY», «Квадратный метр» и электронным материалам сайта «www.arn.ru». Обзор ситуации на рынке квартир в районе «Гагаринский» (Сентябрь 2010 г.)


Слайд 24

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ Этапы проведения оценки В соответствии с п. 14 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. №256, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы: заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: 1) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; 2) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; 3) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.


Слайд 25

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка и улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически целесообразное и финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости. Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из множества альтернативных вариантов использования объекта оценки, называется анализом НЭИ. Анализ НЭИ объекта оценки проводится по критериям соответствия законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости. Анализ НЭИ производится в двух направлениях: для незастроенного земельного участка и земельного участка с улучшениями. Вывод. По всем вышеперечисленным критериям наиболее эффективного использования объекта оценки – квартиры, является использование ее как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье.


Слайд 26

Подходы к оценке При определении рыночной стоимости имущества обычно используют три основных подхода: - затратный подход; - сравнительный подход; - доходный подход. Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные. В процессе выбора применяемых подходов, Оценщик опирается на п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ».


Слайд 27

Затратный подход Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного использования; оценка затрат на воспроизводство (затрат на замещение) объекта оценки на дату оценки; оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания строительства и до достижения первоначально свободным зданием рыночного уровня занятости и обустройства; оценка подходящей для данного проекта величины прибыли предпринимателя (инвестора); оценка величины накопленного износа; оценка затрат на воспроизводство или замещения воспроизводства с учетом накопленного износа; оценка стоимости полного права собственности на объект оценки на основе затратного подхода; Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. При оценке рыночной стоимости жилой недвижимости применение затратного подхода нецелесообразно, поскольку он не отражает реалии рынка квартир. Также учитывая встроенный характер помещений и незначительную долю площади объекта в общей площади здания, при расчете рыночной стоимости встроенных помещений затратным подходом неизбежны значительные погрешности.


Слайд 28

Сравнительный подход Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка жилой недвижимости. Оценщик располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов.


Слайд 29

Доходный подход Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания. Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Несмотря на существующий в г.Москве и Московской области развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться нелегальным. Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.


Слайд 30

Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить только сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.


Слайд 31

Определение рыночной стоимости объекта оценки. Методология сравнительного подхода При определении рыночной стоимости объекта оценки применяется сравнительный подход. Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих методах: - метод рыночных сравнений - метод соотнесения цены и дохода. Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным использовать метод рыночных сравнений. Метод рыночных сравнений - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений используется следующая последовательность действий: 1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. 2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре. 3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по выбранной единице. 4. Сравнение сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого объекта-аналога относительно оцениваемого объекта. 5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости. Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:


Слайд 32

Сумма вкладов равна единице Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом : Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При определении рыночной стоимости жилой недвижимости, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный метр общей площади. При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико для упрощения процедур анализа ценообразующие факторы группируются в основные и базовые элементы сравнения. Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.


Слайд 33

Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен


Слайд 34

Выбор объектов-аналогов


Слайд 35

Расчет рыночной стоимости объекта оценки


Слайд 36

Расчет рыночной стоимости объекта оценки


Слайд 37

Расчет рыночной стоимости объекта оценки


Слайд 38

Расчет рыночной стоимости объекта оценки


Слайд 39

Обоснование вносимых поправок ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ В настоящее время рынок продажи жилых квартир достаточно хорошо развит. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству недвижимость продается в частную собственность. Права собственности на объекты – аналоги и объект оценки одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0 как в процентном выражении, так и в абсолютном. РАЗНИЦА МЕЖДУ ЦЕНОЙ ПРЕДЛОЖЕНИЯ И ЦЕНОЙ СДЕЛКИ В начале весны 2009 года, в период наиболее низких продаж, собственники жилья в ходе проведения переговоров зачастую предлагали скидки, размер которых начинался от 3-5% первоначальной стоимости квартиры в наиболее востребованном сегменте эконом и мог достигать 25-30% на переоцененное жилье бизнес-класса, изначально выводимое на рынок по завышенным ценам. Сегодня, в условиях заметного оживления покупательской активности и ощутимого увеличения количества совершаемых сделок, рассчитывать на дисконт уже не приходится. В единичных случаях, при условии 100%-ной оплаты, продавец, заинтересованный в минимизации сроков проведения сделки, может пойти на некоторые уступки, однако размер предлагаемой скидки не превысит 1-3% от заявленной цены. (http://www.rway-online.ru/FileHandler.ashx?guid=2010-04azbuka.pdf) В данном случае для аналогов №1, №2, №3, №4, №5 величина поправки была принята равной -1%. ДАТА ПРЕДЛОЖЕНИЯ Для подмосковного рынка жилой недвижимости срок экспозиции (период времени начиная с даты представления на открытый рынок и до даты совершения сделки) объектов, подобных оцениваемому, обычно составляет 1 - 3 месяца. По истечении данного срока продавец, как правило, принимает решение о снижении продажной стоимости объекта. В данном случае аналоги №1, №2, №3, №4, №5 были выставлены на продажу в октябре 2010 г., корректировка 0%. МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка. Для рынка квартир этот показатель складывается из расстояния до станции метро и престижности района. Объект оценки расположен в муниципальном районе «Гагаринский» г. Москвы по адресу: Университетский проспект, д. 6, кор. 4, кв. 23 в 15 минутах пешей доступности от станции метро «Университет», аналоги №1-5 расположены в аналогичной доступности от станции метро, корректировка 0%.


Слайд 40

ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ: а) общая площадь: как правило, большие по площади квартиры продаются дешевле, чем квартиры меньшего размера, схожие по остальным характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь объекта оценки. Величина поправки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и общей площадью объектов. Площади аналогов №2, №3, №5 сопоставимы с площадью объекта оценки, корректировка 0%. Площадь аналогов №1, №4 больше площади объекта оценки, корректировка +2%, +3% соответственно. б) материал стен: материал стен жилого дома, в котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на стоимость квартиры. Чем более современен и экологичен материал стен дома, тем более привлекательной для покупателей является квартира в нем. Как правило, квартиры в панельных и блочных домах дешевле квартир в кирпичных и кирпично-монолитных домах, даже если они схожи по всем остальным характеристикам. Объект оценки расположен в кирпичном доме, объекты-аналоги №1, №2, №3, №4, №5 расположены в кирпичных домах, корректировка 0%. в) техническое состояние: чем лучше техническое состояние объекта, тем выше его стоимость. За единицу сравнения принимается техническое состояние объекта оценки. Разница между техническим состоянием объектов определяется по критерию «лучше-хуже». Хорошее состояние отделки не предполагает проведение ремонта в жилом помещении, в данном случае квартира полностью пригодна к жилью. Квартира, находящаяся в удовлетворительном состоянии, требует проведения косметического ремонта, такого как замена настенного и/или напольного, потолочного покрытия, а также частичная или полная замена коммуникаций и/или сантехнического оборудования. Техническое состояние объекта оценки хорошее, у аналогов №1-5 - хорошее, корректировка 0%. Обоснование вносимых поправок


Слайд 41

Обоснование вносимых поправок г) внутренняя отделка - качественная отделка помещений, подразумевается наличие и качество внутренней отделки. За единицу сравнения принимается качество отделки помещений, согласно СНиП 3.04.01. – 87 (Изоляционные и отделочные покрытия). Разница между качеством отделки определяется по критерию «простая – улучшенная – высококачественная». В данном случае внутренние помещения объекта оценки выполнены с улучшенной отделкой, у аналогов №1, №2, №3, №4 улучшенная отделка, корректировка 0%. У аналога №5 простая отделка, корректировка +5%.


Слайд 42

д) инженерное оборудование: в данном случае в оцениваемом объекте имеются все необходимые инженерные коммуникации, так же как и в объектах-аналогах №1, №2, №3, №4, №5, поэтому величина поправки равна 0%. е) этажность В последнее время квартиры на последних этажах практически сравнялись по ценам со всеми прочими. Так, разница между квартирами на серединном и последнем этажах становится символической. Правда, спрос на такие квартиры все же есть не во всех домах. Как правило, этаж не влияет на цену, если дом находится в хорошем техническом состоянии, в нем исправны лифты (лифтов должно быть как минимум два). Покупатели выбирают квартиры на последних этажах в новых или прошедших реконструкцию зданиях. Зато очевидным плюсом является отсутствие соседей сверху, а также возможность выкупить чердак или оборудовать видовую квартиру с панорамным остеклением. Если учесть все эти оговорки, то можно сказать, что последние этажи уже стали в глазах покупателей ничуть не хуже «серединных». Можно вспомнить, что еще лет 10 назад последний этаж считался очевидным дефектом, и квартиры стоили процентов на 10 дешевле. Даже год назад разница составляла 3%, сегодня же она практически исчезла. В любой категории жилья квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле аналогичных квартир на средних этажах дома, разница составляет от 3-5% до 10%. Ликвидность таких квартир рассматривается в двух направлениях, первым из которых является жилое применение. Важным в данном случае является тихий двор, хорошая освещенность, чистый подъезд, наличие консьержа, исправные системы подвальных коммуникаций. Второе направление - нежилое применение или возможность переоборудования помещения под офис: в этом случае расположение квартиры на людных улицах является положительным фактором. Оцениваемая квартира находится на 5 этаже 14 этажного дома. Аналоги №1, №2, №3, №4, №5 расположены не на первых этажах, корректировка 0%. ж) наличие балкона (лоджии) Оцениваемый объект и аналог №5 не имеют летних помещений, объекты-аналоги №1, №2, №3, №4 имеют летние помещения, корректировка -1%. з) наличие лифта Объект оценки расположен в доме, в котором лифт есть, и аналоги №1-5 расположены в домах, оборудованных лифтом. Корректировка 0%. НАЛИЧИЕ ДОМОФОНА/КОНСЬЕРЖА Во всех объектах-аналогах домофон на входной двери в подъезд установлен, есть консьерж, как и в подъезде оцениваемой квартиры. Величина корректировка 0%. Обоснование вносимых поправок


Слайд 43

; где Общая чистая коррекция рассчитана как сумма всех корректировок, вычисленных в относительном (процентном) выражении. К ним относятся: местоположение, экологические характеристики, наличие домофона/консьержа, использование, физические характеристики (общая площадь, площадь кухни, материал стен, инженерное оборудование, наличие лифта, этаж расположения, наличие балкона (лоджии)). Общая валовая коррекция рассчитана как сумма всех корректировок, вычисленных в относительном (процентном) выражении по модулю. При этом корректировка на торг не учитывается в расчете общей чистой и общей валовой коррекции в силу того, что не отражает различия объекта оценки от объектов аналогов. Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости права аренды 1 кв.м нежилых помещений определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок. Данные коэффициенты рассчитывались по формуле: G = - общая валовая коррекция i-ого аналога; n - количество объектов-аналогов. В данном случае объектам-аналогам № 1-5 были присвоены весовые коэффициенты, равные 0,20; 0,23; 0,23; 0,18; 0,16. Обоснование вносимых поправок


Слайд 44

КОПИИ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО МАТЕРИАЛА Источник информации: База Winner


Слайд 45

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!!!!!


×

HTML:





Ссылка: