'

Лекция 12 31 марта 2011

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Инвестиционные проекты по недвижимости и инфраструктуре. Лекция 12 31 марта 2011


Слайд 1

План лекции Проблема «хвоста» при оценке инвестиций. Учет различий в сроках жизни инвестиционных проектов, годовой эквивалент капитальных затрат. Оптимизация использования земельного участка, сносы, выносы, отселение. Формы организации строительства жилья. Организация финансирования строительства жилья. Ипотека. Инвестиционные проекты по строительству офисных и складских помещений. Оценка запасов полезных ископаемых. Инвестиционные проекты по освоению месторождений. Экологические аспекты инвестиционных проектов.


Слайд 2

1.1«Проблема хвоста» при оценке инвестиций 1. ГЭС, мост, туннель – проекты с неограниченным сроком жизни. 2. Реконструкция тих и им подобных объектов – самостоятельные проекты. Эффект от таких проектов рассчитывается на фоне существования объекта без реконструкции. 3. «Вечность» проекта и ограниченность периода оценки – как учесть то, что за пределами оценка – «проблема хвоста»


Слайд 3

1.2 Два метода оценки «хвоста» Проект бы продается. В расчётах предусматривается Т+1й шаг – виртуальная продажи объекта – проблема в оценке остаточной стоимости. Экстраполяция последних лет за горизонт расчёта до конца срока жизни проекта. Дисконтирование денежных потоков понижает влияние ошибки.


Слайд 4

2.1 Учет различий в сроках жизни инвестиционных проектов, годовой эквивалент капитальных затрат. Дано: 2 проекта со сроками жизни проект А 2 года и проект В - 3 года. Требуется выбрать лучший по критерию ЧДД (NPV). Решение 1 – метод наложения. Единый горизонт в 2х3=6 лет: А А А и В В. Решение 2 – годовой эквивалент затрат при условии одинаковых денежных потоков по годам.


Слайд 5

2.2 Сравнение проектов при 15%


Слайд 6

2.4.1 Приведенные затраты Денежный поток -С(0); CF(1) =… =CF(T) Ставка дисконтирования d Годовой эквивалент капитальных затрат C(0;d,T) = С(0)/[(1-1/(1+d)^T)/d] Приведенные затраты = C(0; d,T) + CF(1)


Слайд 7

2.4.2 Приведенные затраты


Слайд 8

3.1 Виды недвижимости «Недвижимостью по природе» Земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр -. 2. Искусственные объекты (постройки): жилая , коммерческая недвижимость и общественная недвижимость –здания; Инженерные сооружения


Слайд 9

3.2 Коммерческая недвижимость Два вида: приносящая доход от аренды или продажи – офисные помещения, гостиницы; гаражи и стоянки (на 1000 жителей надо 150 мест); магазины, торговые центры; промышленная недвижимость от деятельности. В России находится в плачевном состоянии – бизнес на проектах переустройства под другие цели.


Слайд 10

3.3 Категории земель и инвестиционные проекты 1)земли сельскохозяйственного назначения – проекты аграрного сектора; 2) земли поселений – Градостроительный кодекс, районная планировка; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.    


Слайд 11

3.4 Разрешенное использование земельного участка. Определение разрешенного использования земель для строительства ст. 4 Градостроительного кодекса РФ : “разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве –  использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.


Слайд 12

3.5 Ограничения на собственника Обязан осуществлять владение, пользование и распоряжение своим земельным участком не только не нарушая права смежных землепользователей, но в строгом соответствии требованиям действующего законодательства (прежде всего земельного), которое устанавливается для данной категории земель и разрешенным использованием указанного земельного участка


Слайд 13

3.6 Сервитут Сервитут – ограниченное право пользования чужим земельным участком: проходы, проезды, кабели, трубопроводы – проходящие через участок. Владелец участка вправе требовать плату за сервитут. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.


Слайд 14

3.7 Особенности инвестиционного проекта по недвижимости Основу составляет земельный участок, использование которого регламентировано кодексами, Земельным и Градостроительным. Срок жизни создаваемых объектов не ограничен. Ценность проекта определяется окружением проекта и сильно зависит от него – важно следить за изменениями в планах развития поселения.


Слайд 15

3.8 Факторы, определяющие характер проекта Долгосрочные тенденции развития поселения. Существующие налоги и их предполагаемые изменения налогов. Спрос и предложения и на недвижимость.; Результатом является решение о реализации проекта,- подача заявки на его реализацию.


Слайд 16

3.9 Западная классификация недвижимости Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: специализированная недвижимость - обычно продаётся вместе с бизнесом;  неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду. Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Предназначена для сдачи в аренду. Категория С. Избыточная недвижимость –не нужны для ведения бизнеса.


Слайд 17

3.10 Особенности оценки проектов недвижимости Любой оцениваемый инвестиционный проект (ИП) по недвижимости сводится к двум основным объектам оценки: 1) право требования на долю в (ИР); 2) вклад одной (или нескольких) сторон в ИП. Право требования – что получит инвестор по завершению проекта. Вклад - оценка вносимых в ИП активов.


Слайд 18

4.1 Девелопер 0. Понятие в России укореняется в 2000 году. Смысл – продвижение проекта от идеи до продажи. Организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте. 2. Финансирует и контролирует ход создания объекта. 3. Отвечает за непротиворечивость финансовых целей общественным интересам. 4. Обеспечивает возврат вложенных средств. 5. Основная проблема в России отсутствие ясных правил партнерства власти и бизнеса. Наглядное проявление – отсутствие иностранных девелоперов. Последствия – слабая конкуренцмя, бизнес среди «своих», Интеко.


Слайд 19

4.2 Девелопер - функции Организует процесс повышения ценности земельного участка. Девелопер: покупает землю или обеспечивает её использование на правах аренды на длительный срок; определяет как будет использоваться участок; организует создание объекта; продает, сдает в аренду или эксплуатирует объект.


Слайд 20

4.3 Инвестор 1.Вкладывает средства в проект. 2. Контролирует их использование, не вмешиваясь в оперативное управление проектом.   3. Участвует в благотворительных акциях с целью поддержание престижа проекта.  


Слайд 21

4.4 Круг общения девелопера Круг общения меняется по фазам создания объекта. Городские власти – желательные направления использования территории; Архитекторы – облик объекта, что это будет и как будет выглядеть; Контролёры – надзирающие за ходом создания объекта и устанавливающие отсутствие нарушений прав третьих лиц; Подрядчики, ведущие работу. Агенты по недвижимости.


Слайд 22

4.5 Работа девелопера в городе 1. Главная особенность работы в старых городах – практическое отсутствие свободных земельных участков. 2. Ответственность муниципальной власти за развитие поселения и желание девелопера заработать приводят к объединению усилий – местное ГЧП: муниципалитет выделяет участок, девелопер помогает с расселением. 3. Для ликвидации ветхого и аварийного жилья муниципалитет должен его расселить за бюджетные средства. Из-за новых условий проектирования жилья на размещения расселяемых требуется на 10-15% больше площади, чем освобождается ими.


Слайд 23

4.6 Время начала проекта. Западная теория – проект надо начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке. При продолжительности проекта 2-3 года его завершение придётся на пик. В России большая проблема с оценкой динамики рынка.


Слайд 24

4.7 Средняя стоимость 1 кв. м площади пола, долларов США 2000 год Усредненная цена продаваемых площадей 268; Жильё 249 Розничная торговля 407 Офисы 532


Слайд 25

4.8 Индекс стоимости жилья в Москве


Слайд 26

4.9 Финансирование строительства жилья Классика – ипотека. Долевое строительство – нигде в мире, кроме России, не известно. Ныне запрещено законом.


Слайд 27

4.10 Ипотечные схемы – длинные деньги Двухуровневая (американская) Платежи Кредит Залог Продажа кредита Одноуровневая (европейская) Специализированные банки Взносы, 30% Жильё Заёмщик Банк Агентство ипотечного кредитования Фондо-вый рынок Облигации Заёмщик Банк Строительство жилья


Слайд 28

4.11 Цена предложения 1 кв. м квартиры в Москве в 2011 г.


Слайд 29

Цены на недвижимость в Москве


Слайд 30

Цены на недвижимость в феврале-марте 2011 г


Слайд 31

Экологический аспект проекта выявление важнейших проблем, касающихся окружающей среды; количественная и качественная оценка воздействий; учет в разработке проекта требований и правил, касающихся допустимого воздействия на окружающую среду; выявление мер для смягчения неблагоприятных воздействий на окружающую среду и для возможного усиления благоприятных воздействий.


Слайд 32

Воздействие на окружающую среду ( на примере нефти) Вывод земли из оборота. На нефтяную промышленность приходится 20% ежегодных изъятий сельхоз угодий. 2. Проседания почвы вызывает заболачивание и подтопление территории, искривление стволов скважин, деформация обсадных колонн, разрушение объектов промыслового обустройства. По прогнозам на некоторых участках месторождений в Западной Сибири ожидаются вертикальные смещения земной поверхности от 0.2 до 1.5 м. 3. Деформация и разрушение сооружений и природных комплексов вызваны недостаточностью геоэкологической информации при проектировании и строительстве хозяйственно-бытовых и производственных объектов: гонка за сиюмимутной выгодой обкрадывает потомков.


Слайд 33

Загрязнение 1) ? Загрязнитель(i)/ПДК(i) < 1/ Для нефти H2S >CnH2n+2 > SO2 >SO3 > NO>NO2 > CO> NH3 >CO2


Слайд 34

5.1Возрождение территории 1.Экологическая фирма исследует загрязненную территорию и определяет гарантированную стоимость её очистки. Спонсоры – страховые компании. 2. Очистки воздуха, почвы и воды осуществляется с помощью биоремидиации и заключается в использовании биологических объектов для устранения загрязнителей.


Слайд 35

5.2 Переустройство промзоны Новое строительство $2000 -2500 за 1 кв м с учётом сносов реабилитации территории. Ремонт - $ 250 – 400. Основные проекты в промзоне – офисы класса Б Сроки: 6-7 месяцев оформление + 1 год ремонт, но часть площадей модно использовать сразу. При новом строительстве реализацитя проекта занимает 3-5 лет.


Слайд 36

5.3 Примеры переустройства промзон Бизнес-парки Дербеневский, Кожевники, Туполев-плаза - категория В. Цена аренды по цене $300-600 за кв. метр. Минус – окружающая территория осталось той же, т.е. промзоной. «Красная роза» - первый этап – сделанная перестройка (офисы и центр дизайна), второй – новые объекты.


Слайд 37

5.4 Действия при переустройстве промзоны 1) Обследование территории - НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. 2) Решения о выводе предприятий и изменении назначения территории. 3) Утверждение проекта рабочей группой префектуры, потом рабочей группой горадминистрации и в финале — Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий.


Слайд 38

5.5 Реконструкция зданий 0. От здания остаются только стены, перекрытия и лестницы. Работа в ограниченном пространстве требует высокого мастерства. В США и Европе промздания преобразуются в элитное жильё – лофты, что в Москве не выгодно: ажиотажный спрос на стандартные квартиры и офисы


Слайд 39

5.6 Лофты Квартиры, оборудованные в бывших индустриальных зданиях с сохранением их инженерных и конструктивных особенностей - высоких потолков, панорамных окон, металлических балок, труб, кирпичной кладки и т.д. Отличительная особенность - отсутствие межкомнатных перегородок и огромные площади от 500 до 1000 кв. метров. Средняя цена кв. метра от $2 тыс. в дешевой Праге до $12 тыс. - в Нью-Йорке.


Слайд 40

5.7 Предпосылки для лофтов Чистые производства, например, текстиль. Кирпичные стены, а не железобетон.


Слайд 41

5.6 Питсбург, США Домны, 1941 г. Коммерческий центр Waterfront


Слайд 42

5.9 Фабрика, перестроенная под лофт


Слайд 43

5.10 Лофтовое жильё


Слайд 44

5.11 Преобразование промзоны 1. В Москве 66 промзон на площади 20500 га. К 2020 г. Намечено 20 ликвидировать, 16 сократить , что даст 5500 га. 2. Преобразование промзон предусмотрено Генпланом. 3. Во избежании конфликта с властями скупать и переоборудовать следует только уже не функционирующие предприятия. 4.Много предприятий куплено рейдерами.


Слайд 45

Заключение 1. Особенность проектов недвижимость – неограниченный срок жизни. Ограниченность периода оценки вынуждает дополнительно оценивать «хвост» проекта. 2. Обязателен учёт воздействия проекта на окружающую среду. 3. Девелопер является главной фигурой в реализации проектов недвижимости.


×

HTML:





Ссылка: