'

ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ ДЛЯ КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ МОСКВА, ОКТЯБРЬ, 2009


Слайд 1

2 ВНЕШНЯЯ СИТУАЦИЯ 2009-2010 ГГ. ключевые проблемы 2009 г.: рост объемов «плохих долгов»; падение рынка недвижимости; новые компетенции в кредитных организациях: работа с «плохими долгами», реструктуризация, взыскание, управление и реализация залогов; кредитные организации переходят от стадии «вернуть все что можно» в стадию «разбор полетов» ПРОБЛЕМЫ-2009 Задача эффективного управления непрофильными активами в 2010 г. будет наиболее актуальной!


Слайд 2

3 ДВА ВАРИАНТА РАБОТЫ С ЗАЛОГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В БАНКЕ БАНК ЗАЕМЩИК ВЗЫСКАНИЕ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТЬ жилая недвижимость коммерческая недвижимость производственная недвижимость готовая, свободная готовая, требующая выселения строящаяся готовая, не приносящая доход готовая, приносящая доход строящаяся 2 варианта: принудительная продажа; принудительное управление


Слайд 3

4 ПРИНУДИТЕЛЬНАЯ ПРОДАЖА И ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ Существует три основных способа управления залоговыми активами: способ №1: локализация активов на балансе банка и самостоятельное управление; способ №2: локализация активов на балансе дочерней компании (ООО и др.) и создание «непрофильной» для банка команды для управления активами; способ №3: локализация активов в составе активов закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФ) и передача управления специализированной управляющей компании (УК). Выбор оптимального способа будет зависит от результатов анализа по следующим критериям: способы финансирования структур управления залоговыми активами и влияние этих способов на нормативы кредитной организации; обеспечение контроля со стороны банка за деятельностью структуры управления залоговыми активами; разделение функционала между структурой управления залоговыми активами и банком; стоимость и экономическая эффективность структуры управления залоговыми активами; возможности оперативного рефинансирования и возврата вложенных банком средств. Принудительное управление: «плюсы»: есть возможность «дождаться» выгодной цены продажи, обеспечить периодическую доходность во время нахождения актива на балансе структуры управления; «минусы»: непрофильный актив требует формирования «непрофильной» команды, высокая себестоимость поддержки. «+»/«-» ДВУХ ПОДХОДОВ ВАРИАНТЫ ОРГАНИЗАЦИИ ПРИНУДИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ КРИТЕРИИ ВЫБОРА Принудительная продажа: «плюсы»: оперативно, «минусы»: часто не выгодно (!).


Слайд 4

5 КРИТЕРИЙ «A»: СПОСОБ ФИНАНСИРОВАНИЯ И НОРМАТИВЫ Прямая покупка недвижимости на баланс банка, либо получение ее по отступному не требует каких-либо «особых» способов финансирования, но (!) при последующем управлении потребуется организации бухгалтерского учета недвижимости, а также всех связанных с ней платежей, что, зачастую, требует неадекватно дорогой адаптации программного обеспечения и увеличения затрат за счет содержания штата «непрофильных» сотрудников, занимающихся управлением и учетом недвижимости. Финансирование дочерней компании возможно либо путем оплаты уставного капитала, что уменьшает капитал банка, либо посредством кредитования. При этом источники погашения процентов и/или основного тела по таким кредитам будут не стабильными или отсутствовать, что приводит к наличию на балансе банка потенциально плохого кредита и/или к усложнению схемы финансирования (выдача новых кредитов для погашения процентов по старому и т. д.). ЗПИФ позволяет решить вышеуказанные проблемы, т. к. основное финансирование будет осуществляться путем приобретения паев, что, в соответствии с Письмом Банка России от 24.07.2009 г. № 15-1-1-7/4647: не уменьшает капитал банка. В случае использования ЗПИФ для квалифицированных инвесторов возможно кредитование ЗПИФ, что также положительно сказывается на данном способе финансирования структуры управления залоговыми активами. Вывод по критерию «А»: «ЗПИФ-подход» наиболее рационален с точки зрения банка!


Слайд 5

6 ОЦЕНКА ПАЕВ ЗПИФ НА БАЛАНСЕ БАНКА ОЦЕНКА СТОИМОСТИ В соответствии с Положением Банка России от 26.03.2007 г. №302-П: паи ЗПИФ оцениваются в балансе банка: либо по текущей справедливой стоимости через прибыль или убыток, при этом в качестве текущей справедливой стоимости может быть признана расчетная стоимость пая, методика оценки которой утверждена Приказом ФСФР от 15.06.2005 г. №05-21/пз-н; либо путем создания резервов на возможные потери. В соответствии с Письмом Банка России от 04.09.2009 г. №106-Т оценка риска в отношении активов закрытого паевого инвестиционного фонда в целях расчета обязательных нормативов и формирования резервов рассчитывается исходя из стоимости недвижимости, ценных бумаг, иных активов. Стоимость недвижимость в составе активов ЗПИФ оценивается независимым оценщиков не реже, чем 1 раз в полгода. Регулярная переоценка недвижимости позволит осуществлять оценку паев по текущей справедливой стоимости и не создавать дополнительные резервы на возможные потери. ОЦЕНКА РИСКА


Слайд 6

7 КРИТЕРИИ «B» И «С»: КОНТРОЛЬ СО СТОРОНЫ БАНКА, РАЗДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛА Использование прямого владения или владения посредством дочерней компании подразумевает выполнение банком самим всех функций (или подбор отдельной команды профильных специалистов), связанных с управлением недвижимостью, что дает возможность обеспечить 100%-ый контроль. Использование ЗПИФ позволяет: делегировать управляющей компании часть функций, которые банк не имеет возможности выполнять самостоятельно (ведение бухгалтерского учета и отчетности, оплата обязательных платежей, сдача в аренду, общее управление и т.д.); сохранить 100% контроль за деятельностью управляющей компании и активами ЗПИФ – по желанию банка все или часть сделок ЗПИФ (покупка/продажа недвижимости, поиск арендаторов, заключение любых других договоров) могут осуществляться только с одобрения Инвестиционного комитета, состоящего из представителей пайщиков (банка). Выводы по критериям «В» и «С»: «ЗПИФ-подход» обеспечивает 100%-ый контроль со стороны банка!


Слайд 7

8 ДОЧЕРНЯЯ КОМПАНИЯ КРИТЕРИЙ «D»: СТОИМОСТЬ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ локализация недвижимости на балансе банка или дочерней компании потребует дополнительных финансовых и «непрофильных» человеческих ресурсов со стороны банка; локализация недвижимости в ЗПИФ позволит достичь экономии на налоге на имущество, а также возможной экономии на налоге на прибыль, что покроет расходы на выплату вознаграждения управляющей компании и инфраструктуре ЗПИФ; возможен вариационный подход к вознаграждению управляющей компании: фиксированное вознаграждение (MF) в пределах – до 2,2% от стоимости чистых активов в год; вознаграждение в виде доли дохода от недвижимости, полученного в результате управления (SF) – до 20% от совокупного дохода. БАНК * - если предметом залога не является объект жилой недвижимости или земельный участок , доли в указанных объектах Выводы по критерию «D»: «ЗПИФ-подход» практически всегда позволяет обеспечить САМООКУПАЕМОСТЬ содержания недвижимости и ОТСУТСТВИЕ ЗАТРАТ со стороны банка!


Слайд 8

9 КРИТЕРИЙ «Е»: ВОЗМОЖНОСТИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ И ВОЗВРАТА СРЕДСТВ При улучшении экономической ситуации оперативное рефинансирование при использовании ЗПИФ возможно: не только за счет продажи недвижимости из ЗПИФ, но и за счет продажи паев инвесторам (т. е. в «упакованном» виде), что может обеспечить более быстрый возврат средств банку. Вывод по критерию «Е»: «ЗПИФ-подход» выгоден банку с точки зрения диверсификации возможных схем рефинансирования!


Слайд 9

10 РЕЗЮМЕ ИЗ ПРОВЕДЕННОГО АНАЛИЗА ЗПИФ недвижимости является оптимальным способом локализации залоговой недвижимости потому что: это удобный способ финансирования (не уменьшает капитал банка, не создает кредитов «низкого» качества); обеспечивается 100%-ый контроль со стороны банка за деятельностью структуры управления залоговыми активами; позволяет делегировать все непрофильные функции по содержанию недвижимости специализированной управляющей компании; содержание ЗПИФ является для банка фактически бесплатным, т. к. расходы на содержание ЗПИФ, как правило, покрываются экономией на налоге на имущество, а также «разделом» полученной прибыли; ЗПИФ может обеспечить более быстрый возврат средств банку, т. к., зачастую, продажа паев инвесторам может быть более выгодной и быстрой, чем продажа непосредственно недвижимости. ПРЕИМУЩЕСТВА ЗПИФ ЗПИФ недвижимости позволяет создать удобный, самоокупаемый, хорошо контролируемый инструмент локализации активов, НЕ требующий дополнительных финансовых и человеческих ресурсов со стороны банка, позволяющий содержать залоговую недвижимость в течение нескольких лет до улучшения экономической ситуации и возможности ее реализации по выгодным ценам.


Слайд 10

11 ПРЕДЛОЖЕНИЕ ООО «УК АЛЬФА-КАПИТАЛ» создание ЗПИФ занимает от 2 до 3 месяцев; срок существования ЗПИФ: от 3 до 15 лет и зависит от конкретных целей и задач кредитной организации (может быть продлен по решению пайщиков); функционал управляющей компании: создание и сопровождение деятельности ЗПИФ, сделок ЗПИФ; управление и поддержание в надлежащем состоянии активов фонда; сопровождение всех договоров и платежей, связанных с недвижимостью (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы и т. д.); поиск арендаторов и сдача в аренду; поиск покупателей и продажа активов; организация и проведение Инвестиционного комитета, общего собрания пайщиков; подготовка отчетности для пайщиков и др.; вознаграждение управляющей компании: Up-Front Fee: 500 тыс. руб. в момент создания ЗПИФ; Management Fee (MF): до 2,2% в год от стоимости чистых активов фонда, MF списывается регулярно за счет денежных средств ЗПИФ; Success Fee (MF): от 0 до 100% в год от прибыли ежегодно или по завершении функционирования ЗПИФ, рассчитывается как процент от прибыли, которая может образовываться в результате эффективного управления активами ЗПИФ (арендная доходность и т. д., без учета переоценки). СРОКИ СТОИМОСТЬ


Слайд 11

12 ОБ УК «АЛЬФА-КАПИТАЛ» О КОМПАНИИ Управляющая компания «АЛЬФА-КАПИТАЛ» - одна из крупнейших компаний на рынке управления активами, входящая в «Альфа-Групп»: ООО УК «Альфа-Капитал» создана в 1996 г.; объем активов под управлением: более 40 млрд. руб.; клиенты: более 50 тыс. частных клиентов, 23 НПФ, 22 страховые компании, Пенсионный фонд РФ, Фонд содействия реформированию ЖКХ; под управлением 10 ЗПИФ, из которых 6 ЗПИФ недвижимости; собственные офисы: в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, Екатеринбурге, Калининграде, Тюмени, Красноярске, Краснодаре и Челябинске; рейтинг Национальной рейтинговой компании: ААА Максимальная надежность; рейтинг «Эксперт РА»: А++. Исключительно высокий/ наивысший уровень надежности и качества услуг


Слайд 12

13 ООО УК «Альфа-Капитал» 123001, Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 32, стр. 1 www.alfacapital.ru АДРЕС КОНТАКТЫ Халилов Салават Фаритович Заместитель Генерального директора Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 147) Факс: +7 (495) 797-31-51 E-mail: Skhalilov@alfacapital.ru КОНТАКТНЫЕ ЛИЦА Гулько Ирина Григорьевна Директор по работе с клиентами Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 200) Факс: +7 (495) 797-31-51 E-mail: IGulko@alfacapital.ru Михайлов Николай Валентинович Директор по развитию проектов Тел.: +7 (495) 797-31-52 (доб. 126) Факс: +7 (495) 797-31-51 E-mail: NMikhailov@alfacapital.ru


×

HTML:





Ссылка: