'

Лекция 9 22 марта 2012

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Инвестиционные проекты по недвижимости и инфраструктуре. Лекция 9 22 марта 2012


Слайд 1

План лекции Невижимость как объект для инвестиций. Оптимизация использования земельного участка, сносы, выносы, отселение. Проекты недвижимости. Формы организации строительства жилья. Организация финансирования недвижимости жилья. Ипотека. Проекты возрождения городской территории. Экологические аспекты инвестиционных проектов.


Слайд 2

1.1 Западная классификация недвижимости Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: специализированная недвижимость - обычно продаётся вместе с бизнесом;  неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду. Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Предназначена для сдачи в аренду. Категория С. Избыточная недвижимость –не нужны для ведения бизнеса.


Слайд 3

1.2 Виды недвижимости «Недвижимостью по природе» Земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр -. 2. Искусственные объекты (постройки): жилая , коммерческая недвижимость и общественная недвижимость –здания; Инженерные сооружения.


Слайд 4

1.3 Коммерческая недвижимость Два вида: приносящая доход от аренды или продажи – офисные помещения, гостиницы; гаражи и стоянки (на 1000 жителей надо 150 мест); магазины, торговые центры; промышленная недвижимость от деятельности. В России находится в плачевном состоянии – бизнес на проектах переустройства под другие цели.


Слайд 5

1.4 Рынки недвижимости 1)Рынок аренды. 2)Инвестиционный рынок, где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости. 3) Рынок строительства (девелопмента).


Слайд 6

1.5 Особенности инвестиционного проекта по недвижимости Основу составляет земельный участок, использование которого регламентировано кодексами, Земельным и Градостроительным. Срок жизни создаваемых объектов не ограничен. Ценность проекта определяется окружением проекта и сильно зависит от него – важно следить за изменениями в планах развития поселения.


Слайд 7

1.6 Особенности оценки проектов недвижимости Любой оцениваемый инвестиционный проект (ИП) по недвижимости сводится к двум основным объектам оценки: 1) право требования на долю в (ИП); 2) вклад одной (или нескольких) сторон в ИП. Право требования – что получит инвестор по завершению проекта. Вклад - оценка вносимых в ИП активов.


Слайд 8

2.1 Категории земель и инвестиционные проекты 1)земли сельскохозяйственного назначения – проекты аграрного сектора; 2) земли поселений – Градостроительный кодекс, районная планировка; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.    


Слайд 9

2.2 Разрешенное использование земельного участка. Определение разрешенного использования земель для строительства ст. 4 Градостроительного кодекса РФ : “разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве –  использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.


Слайд 10

2.2 Экспертное заключение о непригодности земельных участков для сельскохозяйственного использования может выдаваться только в следующих случаях: 1) природно обусловленная низкая продуктивность почв, 2) значительная степень деградации почв и объективная невозможность их окультуривания и рекультивации для целей сельхозпроизводства в складывающихся социально-экономических условиях; 3) ограничения на использование в сельском хозяйстве по экологическим и санитарным показателям экологические выгоды и экологическая обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях; социальные выгоды и социальная обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях; 6)  существенно бoльшая экономическая эффективность предполагаемого использования конкретного земельного участка.


Слайд 11

2.3 Экспертное заключение о непригодности земельных участков для сельскохозяйственного использования не выдается в следующих случая 1) высокой устойчивой продуктивности или высокого естественного плодородия почв и экосистем; 2) обоснованной возможности восстановления деградированных земель и поддержания уровня их плодородия в складывающихся социально-экономических условиях (при наличии таких альтернатив); 3) низкой или меньшей экономической эффективности предполагаемого использования конкретного земельного участка; 4) экологического ущерба от предполагаемого использования конкретного земельного участка; 5) социальных издержек от предполагаемого использования конкретного земельного участка; 6) нарушения базовых элементов историко-культурного ландшафта региона и его рекреационного потенциала. 


Слайд 12

2.4 Ограничения на собственника Обязан осуществлять владение, пользование и распоряжение своим земельным участком не только не нарушая права смежных землепользователей, но в строгом соответствии требованиям действующего законодательства (прежде всего земельного), которое устанавливается для данной категории земель и разрешенным использованием указанного земельного участка


Слайд 13

2.5 Сервитут Сервитут – ограниченное право пользования чужим земельным участком: проходы, проезды, кабели, трубопроводы – проходящие через участок. Владелец участка вправе требовать плату за сервитут. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.


Слайд 14

3.1 Регуляторы отношений с жилищном строительстве (начало) Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ); Градостроительный Кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон № 39-ФЗ);


Слайд 15

3.2 Регуляторы отношений с жилищном строительстве (окончание) Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ); Федеральный закон от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 169-ФЗ); МДС 12-3.2000 «Положение о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящего предприятия) и техническом надзоре» (утверждено Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16) (далее Положение о заказчике-застройщике


Слайд 16

3.3 Участники процесса ГК РФ Заказчик: выдает подрядчику задание на строительство объекта, обязуется создать подрядчику необходимые условия для строительства объекта, принять результат работ и оплатить выполненные работы


Слайд 17

3.4 Участники процесса ГрК РФ – застройщик: 1) Обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.


Слайд 18

3.5 Инвестор 1.Вкладывает средства в проект. 2. Контролирует их использование, не вмешиваясь в оперативное управление проектом.   3. Участвует в благотворительных акциях с целью поддержание престижа проекта.  


Слайд 19

3.6 Девелопер 0. Понятие в России укореняется в 2000 году. Смысл – продвижение проекта от идеи до продажи. Организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте. 2. Финансирует и контролирует ход создания объекта. 3. Отвечает за непротиворечивость финансовых целей общественным интересам. 4. Обеспечивает возврат вложенных средств. 5. Основная проблема в России отсутствие ясных правил партнерства власти и бизнеса. Наглядное проявление – отсутствие иностранных девелоперов. Последствия – слабая конкуренцмя, бизнес среди «своих», Интеко.


Слайд 20

3.7 Девелопер - функции Организует процесс повышения ценности земельного участка. Девелопер: покупает землю или обеспечивает её использование на правах аренды на длительный срок; определяет как будет использоваться участок; организует создание объекта; продает, сдает в аренду или эксплуатирует объект.


Слайд 21

3.8 Круг общения девелопера Круг общения меняется по фазам создания объекта. Городские власти – желательные направления использования территории; Архитекторы – облик объекта, что это будет и как будет выглядеть; Контролёры – надзирающие за ходом создания объекта и устанавливающие отсутствие нарушений прав третьих лиц; Подрядчики, ведущие работу. Агенты по недвижимости.


Слайд 22

3.9 Работа девелопера в городе 1. Главная особенность работы в старых городах – практическое отсутствие свободных земельных участков. 2. Ответственность муниципальной власти за развитие поселения и желание девелопера заработать приводят к объединению усилий – местное ГЧП: муниципалитет выделяет участок, девелопер помогает с расселением. 3. Для ликвидации ветхого и аварийного жилья муниципалитет должен его расселить за бюджетные средства. Из-за новых условий проектирования жилья на размещения расселяемых требуется на 10-15% больше площади, чем освобождается ими.


Слайд 23

3.10 Обязательства застройщика перед муниципальной властью


Слайд 24

3.11 Радиус пешеходной доступности в микрорайоне 30 га


Слайд 25

3.12 Примечания 1.1 Указанный радиус обслуживания не распространяется на специализированные и оздоровительные дошкольные учреждения, на лицеи, гимназии, школы III ступени, а также на специализированные общеобразовательные учреждения. 1.2 Радиусы обслуживания общеобразовательных учреждений в сельской местности допускается принимать по заданию на проектирование. 2. Доступность поликлиник, амбулаторий, фельдшерско-акушерских пунктов и аптек в сельской местности принимается в пределах 30 мин. (с использованием автотранспорта). 3. Для зон усадебной застройки указанные нормы допускается увеличивать, но не более чем в два раза. 4. Доступность оказания универсальных услуг связи отражается в каждом документе территориального планирования муниципальных образований, с учетом конкретных градостроительных условий.


Слайд 26

Объекты недвижимости на $300 тыс. в Москве Торговые павильоны у метро. Непрозрачность сделки, сложность оформления, изменения подходов новых начальников. Покупка небольшого нежилого помещения или магазина под офис. Требуется скрупулезная проверка прав и тщательный прогноз будущего арендатора. Местоположение – не далее третьего транспортного кольца. Подвальное помещение в жилом доме – ограниченная сфера использования.


Слайд 27

3.10 Основные риски Рискованность предприятия. Защита -заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высоко-классную элитную недвижимость. Рыночная ликвидность. Защита – ведение бизнеса в разных районах и странах. Законодательные риски – размещение объекта на спорной территории. Защита – согласование с местной властью.


Слайд 28

4.1 Формы поддержки строительства на местах 1. Субсидирование части процентной ставки по банковским кредитам и иные формы льготного кредитования 31 Горно-Алтайск, Петрозаводск, Йошкар-Ола, Якутск, Казань, Абакан, Краснодар, Ставрополь, Благовещенск, Белгород, Волгоград, Вологда, Иваново, Иркутск, Калининград, Кемерово, Киров, Кострома, Липецк, Мурманск, Новгород, Новосибирск, Оренбург, Пенза, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тамбов, Томск, Челябинск, Чита, Салехард 2. Информационная поддержка 30 Уфа, Улан-Удэ, Горно-Алтайск, Якутск, Владикавказ, Архангельск, Белгород, Брянск, Волгоград, Вологда, Воронеж, Иркутск, Калининград, Кемерово, Липецк, Мурманск, Нижний Новгород, Пенза, Псков, Рязань, Самара, Саратов, Южно-Сахалинск, Екатеринбург, Смоленск, Томск, Ульяновск, Челябинск, Ярославль. 3. Различные формы муниципальных гарантий 29 Уфа, Улан-Удэ, Горно-Алтайск, Махачкала, Петрозаводск, Сыктывкар, Ижевск, Чебоксары, Барнаул, Хабаровск, Благовещенск, Брянск, Волгоград, Иваново, Киров, Нижний Новгород, Новгород, Новосибирск, Омск, Оренбург, Пенза, Ростов-на-Дону, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тверь, Томск, Чита, Ярославль,


Слайд 29

4.2 Формы поддержки строительства на местах 4. Участие в финансировании предпринимательской и нвестиционной активности в приоритетных для развития МО направлениях 19 Уфа, Улан-Удэ, Сыктывкар, Саранск, Ижевск, Чебоксары, Красноярск, Владивосток, Хабаровск, Белгород, Волгоград,Вологда, Воронеж, Курск, Самара, Екатеринбург, Смоленск, Томск, Тула. 5. Предоставление налоговых льгот 19 Махачкала, Сыктывкар, Кызыл, Чебоксары, Барнаул, Благовещенск, Владимир, Волгоград, Воронеж, Иваново, Петропавловск-Камчатский, Омск, Ростов-на-Дону, Смоленск, Тамбов, Тверь, Томск, Ульяновск, Ярославль. 6. Выделение земельных участков под строительство на льготных условиях 13 Улан-Удэ, Петрозаводск, Барнаул, Благовещенск, Астрахань, Волгоград, Калуга, Петропавловск-Камчатский, Пермь, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тамбов, Тверь


Слайд 30

4.3 Формы поддержки строительства на местах 7. Субсидирование части арендной платы за пользование нежилыми помещениями и предоставление на льготных условиях помещений, находящихся в муниципальной собственности. Якутск, Архангельск, Белгород, Вологда, Иркутск, Киров, Новгород, Оренбург, Южно-Сахалинск, Смоленск, Томск. 8. Субсидирование части затрат на участие в выставочной деятельности 8 Уфа, Йошкар-Ола, Абакан, Иркутск, Киров, Оренбург, Тюмень, Челябинск. 9. Компенсация части затрат или иное содействие при технологическом присоединении к объектам сетевого хозяйства 2 Абакан,Барнаул


Слайд 31

4.4 Структура жилья – своей или арендованное? Нигде в мире доля собственного жилья не превышает ? , а в России 80%. В Питере в конце Х1Х в. доля арендованного жилья была 98%. Четкого юридического определения понятия «доходный дом» в законодательстве до настоящего времени нет.


Слайд 32

4.5 Доходный дом в Москве – за и против Меры поддержки строительства ДД – арендная плата – налоговый вычет. На Западе налог на недвижимость в собственность в 10 раз выше, чем на предназнеаченную к сдаче в аренду


Слайд 33

4.6 Факторы, определяющие характер проекта Долгосрочные тенденции развития поселения. Существующие налоги и их предполагаемые изменения налогов. Спрос и предложения и на недвижимость.; Результатом является решение о реализации проекта,- подача заявки на его реализацию.


Слайд 34

4.7 Время начала проекта. Западная теория – проект надо начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке. При продолжительности проекта 2-3 года его завершение придётся на пик. В России большая проблема с оценкой динамики рынка.


Слайд 35

4.8 Средняя стоимость 1 кв. м площади пола, долларов США 2000 год Усредненная цена продаваемых площадей 268; Жильё 249 Розничная торговля 407 Офисы 532


Слайд 36

4.9 Индекс стоимости жилья в Москве


Слайд 37

4.10 Финансирование строительства жилья Классика – ипотека. Долевое строительство – нигде в мире, кроме России, не известно. Ныне запрещено законом.


Слайд 38

4.11 Ипотечные схемы – длинные деньги Двухуровневая (американская) Платежи Кредит Залог Продажа кредита Одноуровневая (европейская) Специализированные банки Взносы, 30% Жильё Заёмщик Банк Агентство ипотечного кредитования Фондо-вый рынок Облигации Заёмщик Банк Строительство жилья


Слайд 39

4.12 Закрытые ПИФы как инструмент финансирования недвижимости 1) ПИФы имущественный комплекс, а не юрлицо. Налогом на прибыль и доход физлиц облагается по завершении его деятельности (продажи паев). Можно рефинансировать прибыль без выплаты налогов. Внесенное в ПИФ имущество освобождено от налога на него.


Слайд 40

4.13 Виды ПИФов Рентные – сдача в аренду третьим лицам, работа по схеме«sale and leaseback»). Девелоперские – скупают недорогую недвижимость, доводят до ума и продают. Строительные – инструмент для привлечения средств на ведение строительства.


Слайд 41

4.14 Преимущества закрытого ПИФа как инструмента для финансирования строительства Возможность привлекать средств в начале строительства. Гарантии инвесторов от потери собственности - они её владеют. Нет необходимости оформлять отношения с отдельными инвесторами путем заключения договоров. Более надежная защита от недружественного поглощения - информация о пайщиках только в ПИФе.


Слайд 42

4.13 Цены на недвижимость в Москве


Слайд 43

4.14 Цены на недвижимость в феврале-марте 2011 г


Слайд 44

5.1 Возрождение территории 1.Экологическая фирма исследует загрязненную территорию и определяет гарантированную стоимость её очистки. Спонсоры – страховые компании. 2. Очистки воздуха, почвы и воды осуществляется с помощью биоремидиации и заключается в использовании биологических объектов для устранения загрязнителей.


Слайд 45

5.2 Переустройство промзоны Новое строительство $2000 -2500 за 1 кв м с учётом сносов реабилитации территории. Ремонт - $ 250 – 400. Основные проекты в промзоне – офисы класса Б Сроки: 6-7 месяцев оформление + 1 год ремонт, но часть площадей модно использовать сразу. При новом строительстве реализацитя проекта занимает 3-5 лет.


Слайд 46

5.3 Примеры переустройства промзон Бизнес-парки Дербеневский, Кожевники, Туполев-плаза - категория В. Цена аренды по цене $300-600 за кв. метр. Минус – окружающая территория осталось той же, т.е. промзоной. «Красная роза» - первый этап – сделанная перестройка (офисы и центр дизайна), второй – новые объекты.


Слайд 47

5.4 Действия при переустройстве промзоны 1) Обследование территории - НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. 2) Решения о выводе предприятий и изменении назначения территории. 3) Утверждение проекта рабочей группой префектуры, потом рабочей группой горадминистрации и в финале — Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий.


Слайд 48

5.5 Реконструкция зданий 0. От здания остаются только стены, перекрытия и лестницы. Работа в ограниченном пространстве требует высокого мастерства. В США и Европе промздания преобразуются в элитное жильё – лофты, что в Москве не выгодно: ажиотажный спрос на стандартные квартиры и офисы


Слайд 49

5.6 Лофты Квартиры, оборудованные в бывших индустриальных зданиях с сохранением их инженерных и конструктивных особенностей - высоких потолков, панорамных окон, металлических балок, труб, кирпичной кладки и т.д. Отличительная особенность - отсутствие межкомнатных перегородок и огромные площади от 500 до 1000 кв. метров. Средняя цена кв. метра от $2 тыс. в дешевой Праге до $12 тыс. - в Нью-Йорке.


Слайд 50

5.7 Предпосылки для лофтов Чистые производства, например, текстиль. Кирпичные стены, а не железобетон.


Слайд 51

5.6 Питсбург, США Домны, 1941 г. Коммерческий центр Waterfront


Слайд 52

5.9 Фабрика, перестроенная под лофт


Слайд 53

5.10 Лофтовое жильё


Слайд 54

5.11 Преобразование промзоны 1. В Москве 66 промзон на площади 20500 га. К 2020 г. Намечено 20 ликвидировать, 16 сократить , что даст 5500 га. 2. Преобразование промзон предусмотрено Генпланом. 3. Во избежании конфликта с властями скупать и переоборудовать следует только уже не функционирующие предприятия. 4.Много предприятий куплено рейдерами.


Слайд 55

6.1 Экологический аспект проекта выявление важнейших проблем, касающихся окружающей среды; количественная и качественная оценка воздействий; учет в разработке проекта требований и правил, касающихся допустимого воздействия на окружающую среду; выявление мер для смягчения неблагоприятных воздействий на окружающую среду и для возможного усиления благоприятных воздействий.


Слайд 56

6.2 Воздействие на окружающую среду ( на примере нефти) Вывод земли из оборота. На нефтяную промышленность приходится 20% ежегодных изъятий сельхоз угодий. 2. Проседания почвы вызывает заболачивание и подтопление территории, искривление стволов скважин, деформация обсадных колонн, разрушение объектов промыслового обустройства. По прогнозам на некоторых участках месторождений в Западной Сибири ожидаются вертикальные смещения земной поверхности от 0.2 до 1.5 м. 3. Деформация и разрушение сооружений и природных комплексов вызваны недостаточностью геоэкологической информации при проектировании и строительстве хозяйственно-бытовых и производственных объектов: гонка за сиюмимутной выгодой обкрадывает потомков.


Слайд 57

Заключение Особенность проектов недвижимости – неограниченный срок жизни. 2. Обязателен учёт воздействия проекта на окружающую среду. 3. Девелопер является главной фигурой в реализации проектов недвижимости.


×

HTML:





Ссылка: