'

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости России в свете общей макроэкономической ситуации Сергей Дьячков, DSO Consulting www.dso-consulting.ru


Слайд 1

«Если производительные силы растут в геометрической прогрессии, то рынки расширяются, в лучшем случае, в арифметической. Десятилетний цикл застоя, процветания, перепроизводства и кризиса, постоянно повторяющийся с 1825 по 1867 г., кажется, действительно завершил свой путь, но лишь затем, чтобы повергнуть нас в трясину безнадежности перманентной и хронической депрессии. Столь страстно ожидаемый период процветания не хочет наступать. Как только мы начинаем замечать симптомы, как будто свидетельствующие о его приближении, симптомы эти тотчас же опять исчезают…» (Ф. Энгельс, предисловие к английскому изданию «Капитала», 1886)


Слайд 2

Суть происходящего. Кондратьевский кризис


Слайд 3

Сегодня в мировой экономике происходит кризис исчерпания ресурсов роста потребления; кризисы, подобные по мощности воздействия на экономические устои, происходили в ХХ веке только дважды: в 1930-х годах («Великая депрессия») и в 1970-1980-х годах («энергетические» кризисы и стагфляция). Как и два предыдущих мощных экономических катаклизма, нынешний продолжительный кризис знаменует собой окончание «длинной» (несколько десятилетий) волны развития мировой экономики. Такие волны («технологические уклады») в честь их открывателя Н. Кондратьева в мире называют кондратьевскими (К-циклами, Kondratieff).


Слайд 4

Показатели подушевых валового продукта страны, инвестиций и доходов населения в США в 1928 г. и в России в 2007 г. (U.S. Census Bureau, Росстат, расчеты DSO Consulting) Средний россиянин в 2007 г. был по своему экономическому положению похож на среднего американца в 1928 г.


Слайд 5

Современные русские экономисты Александр Айвазов и Андрей Кобяков о нынешнем кризисе


Слайд 6

«Основой каждого Кондратьевского цикла является кластер новых базовых передовых технологий, который способен существенно изменить, преобразовать направление, масштабы и структуру потребительского и производственного спроса, структуру потребляемых конструкционных материалов и/или энергоносителей. Такой кластер должен обладать способностью постепенно втягивать в себя (и даже образовывать) все новые сопутствующие и обслуживающие отрасли, обязанные своим возникновением или форсированным ростом кластеру базовых технологий. Именно этот кластер вместе с сопутствующими отраслями забирает на себя существенную долю новых инвестиций. Интересно, что сам этот кластер формируется (должен быть подготовлен) еще на депрессивном этапе предыдущего цикла – в полном соответствии с правилом, согласно которому каждый кризис содержит в себе ростки будущего роста…


Слайд 7

По мере развития нового цикла последовательно наблюдаются следующие этапы: пионерный этап (первичное внедрение новых технологий, продуктов и услуг), этап экспансии (переход к массовому производству), этап насыщения и этап полного исчезновения дальнейших возможностей для расширения. При переходе от одного этапа к другому наблюдается падение нормы прибыли на вложенный капитал. Уже на этапе насыщения… местами начинает наблюдаться эффект переинвестирования, избыточных мощностей, перепроизводства во многих отраслях кластера, так инвестиционные планы обладают инерционностью, а решения об инвестициях принимаются массой экономических агентов в расчете на необоснованный рост спроса. Так как их действия несогласованны между собой и при этом каждый хочет урвать свой кусок потребительского спроса в погоне за прибылью, то в результате наблюдается несбалансированность инвестиций и возможностей роста спроса: первые оказываются избыточными, вторые – весьма ограниченными.


Слайд 8

Искусственное продление роста на этом этапе находит отражение в агрессивном маркетинге прежде всего всевозможных сопутствующих товаров и услуг. Но и это оказывает недолгий положительный эффект, после чего возможности дальнейшего роста исчерпываются. Заметим, что уже на этапе насыщения норма прибыли в реальном секторе (включая кластер отраслей, определяющих содержание данного К-цикла) начинает опускаться настолько низко, что вложения в реальную экономику в большой степени становятся непривлекательными. Денежные инвестиционные ресурсы перетекают в сферу товарных и, особенно, финансовых спекуляций, где они разогревают конъюнктуру и начинают приносить несопоставимо больший доход. Одновременно с этим развитие соответствующих рынков (финансовых, товарных, недвижимости) начинает обретать характер строительства финансовых пирамид. Что предопределяет в дальнейшем крах этих рынков и массовое испарение фиктивного капитала. Острый финансовый кризис в финале становится, таким образом, завершающим аккордом повышательной фазы цикла, за которой начинаются спад и депрессия…


Слайд 9

Двадцать с лишним лет ТНК под знаменем глобальной идеологии неолиберализма вели вперед мировую экономику по повышательной волне пятого К-цикла. Именно в этот период начался длительный подъем мировой экономики, продолжавшийся вплоть до начала нового тысячелетия, когда потенциал экономического развития пятого технологического уклада исчерпал себя. С момента смены тысячелетий производственный капитал снова стал демонстрировать тенденцию к превышению мощностей над реальным спросом на продукцию новых отраслей, связанных с интернет-технологиями, компьютерной техникой и мобильной связью, о чем свидетельствовал так называемый «азиатский» (а в действительности – мировой) кризис 1997-1998 годов и экономический кризис в США 2001 года. Это, в свою очередь, привело к росту издержек и падению средней нормы прибыли. И, в полном соответствии с теорией Н. Д. Кондратьева, капитал потек туда, где он мог без больших усилий получать высокую прибыль, то есть из производственной сферы – в спекулятивные операции на фондовом, сырьевом и ипотечном рынках…» (Александр Айвазов, Андрей Кобяков, октябрь 2008 г.)


Слайд 10

Продажи акций на Нью-Йоркской фондовой бирже в 1900-1933 гг., млн. шт. в год (NYSE) Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…


Слайд 11

Продажи акций на Нью-Йоркской фондовой бирже в 1933-1975 гг., млн. шт. в год (NYSE) Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…


Слайд 12

Продажи акций на Нью-Йоркской фондовой бирже в 1975-2007 гг., млн. шт. в год (NYSE) Перед каждым кондратьевским кризисом «вздуваются» фондовые «пузыри»…


Слайд 13

Ввод частной коммерческой недвижимости в США в 1920-1941 гг., млн. долл. 1957-1959 гг. в год (U.S. Census Bureau) И «пузыри» коммерческой недвижимости


Слайд 14

Ввод частной офисной недвижимости в США в 1972-1981 гг., млн. долл. 1996 гг. в год (U.S. Census Bureau) И «пузыри» коммерческой недвижимости


Слайд 15

Новые строительства коммерческой недвижимости в Японии в 1960-1982 гг., тыс. кв. м в год (Japan’s Statistics Bureau) И «пузыри» коммерческой недвижимости


Слайд 16

Динамика мировых рынков коммерческой недвижимости


Слайд 17

Объемы ввода коммерческих зданий в США в 2002-2009 гг., млн. долл. в год в ценах 2000 г. (U.S. Census Bureau, расчеты DSO Consulting по дефлятору ВВП, 2009 г. – оценка по дефлятору 1,23) В США в 2009 г. объемы ввода офисных объектов упали примерно на 24%, а торговых – примерно на 37%


Слайд 18

В Японии за 2008-2009 гг. объемы новых строительств торговых объектов снизились вдвое Новые строительства торговой недвижимости в Японии в 2004-2009 гг., тыс. кв. м в год (Japan’s Statistics Bureau)


Слайд 19

В Великобритании в 2009 г. объемы строительства в секторе частных коммерческих объектов снизились по сравнению с 2008 г. на 23% Индексы объемов новых строительных работ в секторе частных коммерческих объектов Великобритании в 2002-2009 гг. (в сопоставимых ценах, 2005 = 100, Office for National Statistics)


Слайд 20

Объемы ввода нежилых зданий в России в 2003-2009 гг., млн. кв. м площади зданий в год (Росстат) В России в 2009 г. введено нежилых объектов на 27% меньше (по площади), чем годом ранее


Слайд 21

National Bureau of Statistics of China Investment in Fixed Assets (2009.01-12)


Слайд 22

Перспективы. К чему готовиться?


Слайд 23

Быстрого восстановления ни мировой, ни российской экономики не случится – в ближайшие годы все ведущие государства будут бороться с бюджетными дефицитами, корпорации – с непроизводительными издержками, а домохозяйства – со своей потребительской жадностью. Возможны кратковременные (на несколько месяцев) «разговления» мирового спроса (в первую очередь, на спекулятивных рынках), однако общий рост мировой и российской экономики начнется только вместе с началом активной деятельности новых технологических кластеров. Вхождение мира в Шестой технологический уклад (новый К-цикл) будет осторожным и медленным. Предполагаемые «прорывные» кластеры – медико-фармацевтический (инновационные лекарства); биолого-физиологический (науки о человеке); энергосберегающий транспорт и вообще «зеленые» технологии.


Слайд 24

Количество построенных новых домов в Великобритании в 1856-1895 гг., тыс. в год (B. R. Mitchell) Скорее всего, экономика России впала в долгую фазу стагнации с небольшими отклонениями


Слайд 25

Ключевые индексы российской экономики в январе-июле 2010 г., % к январю-июлю 2009 г. (Росстат) Скорее всего, экономика России впала в долгую фазу стагнации с небольшими отклонениями


Слайд 26

Показатели доходности объектов коммерческой недвижимости IMMOFINANZ Group в 2010 финансовом г. (заканчивается 30 апреля; годовой отчет IMMOFINANZ Group) Пока что российский рынок коммерческой недвижимости – один из самых доходных в Европе


Слайд 27

Показатели деятельности складских объектов Raven Russia в 2009 г. (годовой отчет Raven Russia) Однако на рынок России продолжают поступать новые объекты, борющиеся за арендаторов


Слайд 28

«Ведомости», 14.09.2010 Однако на рынок России продолжают поступать новые объекты, борющиеся за арендаторов


Слайд 29

Индексы средних ставок аренды офисов в Японии в 1995-2004 гг. (2000 = 100,0; Japan’s Statistics Bureau) Поэтому ставки аренды имеют потенциал дальнейшего снижения


Слайд 30

Процент свободных площадей на офисных рынках некоторых городов США в 1980-2004 гг. (U.S. Census Bureau) А процент свободных площадей у большинства объектов будет оставаться высоким


Слайд 31

Дополнительными факторами, дестабилизирующими российский рынок коммерческой недвижимости, являются однопартийная система, всепроникающая коррупция, экономическая некомпетентность многих государственных институций, «разгоняющаяся» потребительская инфляция и нарастающая политическая нестабильность.


Слайд 32

Притча об Empire State Building «Когда 1 мая 1931 года состоялось официальное открытие Эмпайр-стейт-билдинг, Соединенные Штаты Америки переживали эпоху экономической депрессии. Поэтому сдать удалось далеко не все помещения, а здание получило название «Пустой-стейт-билдинг» (англ. Empty State Building). Прошло десять лет, пока все помещения, наконец, были сданы. Здание не приносило дохода владельцам до 1950 года. Только в 1951 году, после продажи Роджеру Стивенсу и его партнерам за 51 млн долларов (рекордная для тех времен цена, уплаченная за одиночное сооружение), здание перестало быть убыточным» (текст и фото – «Википедия»)


Слайд 33

Оставаться «на плаву» будут самые кропотливые и нежадные DSO Consulting www.dso-consulting.ru


×

HTML:





Ссылка: