'

Новое направление ипотечного бизнеса «Коммерческая недвижимость»

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Новое направление ипотечного бизнеса «Коммерческая недвижимость»


Слайд 1

Текущая ситуация и планы развития направления «Коммерческая недвижимость» Разработаны и согласованы с подразделениями Банка материалы по пилотному запуску продукта «Ипотека. Готовая нежилая недвижимость». Планируемое утверждение ценовых параметров: процентных ставок, комиссий . Планируемая дата начала реализации Пилотного Продукта - 2 квартал 2008г. По результатам реализации пилотного проекта принятие решения о полномасштабном запуске Продукта. I-й этап развития направления – в рамках ПИЛОТНОГО проекта – кредитование на приобретение ГОТОВОЙ коммерческой недвижимости. II-й этап развития направления – полномасштабная реализация Продукта по всей сети 2 1 Рассмотрение Пилотной реализации Продукта. Модернизация Продукта в части качественных и количественных параметров (при наличии целесообразности) - изменение минимальных сумм кредита, сроков кредитования, значения коэффициента К/З, расширение перечня эталонных структур сделок и т.д. III-й этап развития направления – кредитование на приобретение СТРОЯЩЕЙСЯ коммерческой недвижимости 3 Разработка, утверждение и реализация продукта по кредитованию коммерческой недвижимости на этапе строительства.


Слайд 2

Параметры Продукта «Ипотека. Готовая нежилая недвижимость» Офисные помещения Объекты кредитования – нежилая недвижимость Апартаменты являются видом нежилых помещений, по своим потребительским качествам (использование для проживания) и архитектурно-планировочным решениям (наличие нескольких комнат, помещений для кухни, санузлов), относящихся к жилым помещениям, но формально не предназначенных для постоянного проживания. Причина возникновения данной категории нежилой недвижимости: обусловлена требованиями по ограничению объема жилых квартир в строящихся объектах либо в связи с невозможностью строительства жилых помещений в бизнес-центрах (пример – комплекс зданий Москва Сити), которые предъявляют надзорные и согласующие архитектурные органы к проектно-разрешительной документации застройщиков. Эти требования вынуждают застройщиков в проектной документации де-факто жилые помещения обозначать в качестве апартаментов, которые при государственной регистрации классифицируются как нежилые помещения. Таким образом, правовой статус апартаментов – нежилые помещения. С точки зрения потребителя категория «апартаменты» по своим потребительским качествам и свойствам сопоставима с категорией жилых помещений премиум/ бизнес-класса. Идентификацию данного вида нежилых помещений как апартаментов предполагается осуществлять на основании следующих документов: 1. правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности); 2. документы БТИ 3. акт оценки (в акте в описании объекта должно четко указывается назначение оцениваемого объекта – апартаменты). Торговые помещения Апартаменты При приобретении нежилой недвижимости за счет кредитных средств отсутствует возможность регистрации обременения в пользу кредитора одновременно с регистрацией права собственности покупателя. Это вызывает необходимость построения сложных многоэтапных схем сделок кредитования на приобретение нежилой недвижимости, позволяющих удовлетворять спрос на кредиты для данных операций с соблюдением требований по обеспеченности выдаваемых кредитов.


Слайд 3

Параметры Продукта Апартаменты Целевой клиентский сегмент потребителей Продукта – физические лица Заемщиком в рамках Продукта должно быть физическое лицо. Заемщик не должен обозначать себя в заявлении-анкете как ИЧП во избежании пересечения функционала ДИК с функционалом ДКМБ. Офисные и торговые помещения – 70% Апартаменты – в соответствии с параметрами «Ипотека. Готовое жилье» Офисные и торговые помещения – 20 лет Срок кредитования Коэффициент Кредит/Залог г. Москва и Московская область – в соответствии с параметрами «Ипотека. Готовое жилье» (100%) г. Санкт-Петербург и Ленинградская область – 90% Остальные регионы – 80%.


Слайд 4

Особенности Продукта Страхование Имущественное Для расчета суммы кредита учитывается доход заемщика, Поручителя-супруги(-га), Поручителя-участника, не связанные с приобретаемой недвижимостью При недостаточности имеющегося у заемщика совокупного дохода могут учитываться доходы от сдачи приобретаемой недвижимости в аренду. Титульное Опция на выбор заемщика: Страхование жизни Повышение процентной ставки на 0,5% + + ЛИБО При кредитовании на большие суммы заемщики сталкиваются с отказами страховых компаний осуществлять страхование жизни из-за невозможности осуществить перестрахование данных рисков в западных страховых компаниях или с высокими фактически «запретительными» тарифами. Учитывая изначально большие суммы кредитов по коммерческой ипотеке предусмотрена опция на выбор заемщика: страхование жизни или увеличение процентной ставки на 0,5% годовых. Особенности расчета суммы кредита УЗИ ДАР осуществляет верификацию ставки арендной платы, используемой для расчета арендного дохода по кредитам, превышающим: г. Москва и область – $4млн, г. Санкт-Петербург и область – $2 млн., остальные регионы – $1 млн.


Слайд 5

Эталонная структура сделки по кредитованию на покупку недвижимости ВТБ 24 Продавец недвижимости Банк и Покупатель заключают Кредитный договор. Цель кредита – оплата приобретаемой недвижимости 1 Покупатель недвижимости Продавец недвижимости Покупатель и Продавец заключают Договор купли-продажи (либо предварительный договор купли-продажи), в котором в т.ч. указывается, что недвижимость передается в залог Банку. Передача ДКП на регистрацию права собственности и полная оплата стоимости недвижимости осуществляется не ранее регистрации Договора ипотеки данной недвижимости. Покупатель может оплатить за счет собственных средств часть стоимости недвижимости до регистрации Договора ипотеки (на усмотрение Покупателя) 2 ВТБ 24 Продавец недвижимости Банк выдает кредит Покупателю. Кредитные средства перечисляются на счет покрытия по аккредитиву или закладываются в ячейку. 3 5 4 ВТБ 24 Банк и Продавец заключают Договор ипотеки приобретаемой недвижимости в обеспечение обязательств Покупателя по Кредитному договору Покупатель недвижимости Банк и Продавец подают на регистрацию Договор ипотеки недвижимости. Осуществляется регистрация Договора ипотеки недвижимости. Покупатель недвижимости ВТБ 24


Слайд 6

Эталонная структура сделки по кредитованию на покупку недвижимости 7 Продавец недвижимости Продавец недвижимости 9 8 ВТБ 24 Покупатель недвижимости На основании зарегистрированного ДИ и расписки о подаче на регистрацию ДКП Продавец получает доступ к кредитным средствам (осуществляется платеж по аккредитиву или доступ к ячейке). Целесообразно на данном этапе предоставить доступ к части кредитных средств, а к оставшейся (меньшей) части средств доступ предоставить после регистрации права собственности Покупателя на недвижимость. После регистрации ДИ Покупатель и Продавец заключают Дополнительное соглашение к ДКП, в котором указываются реквизиты зарегистрированного ДИ (либо заключают Основной ДКП с указанием реквизитов ДИ) и подают его на регистрацию права собственности Покупателя. Целесообразно сразу подписать акт приема-передачи недвижимости и Покупателю принять недвижимость. Покупатель недвижимости Продавец недвижимости 6 После регистрации права собственности Покупателя на недвижимость Покупатель предоставляет в Банк Свидетельство о праве собственности на приобретенную недвижимость После регистрации права собственности Покупателя Продавец получает доступ к оставшемся кредитным средствам, причитающимся ему в счет оплаты недвижимости.


Слайд 7

Внедрение Продукта в период пилотной реализации Подразделения, участвующие в пилотной реализации Продукта Москва Владивосток: Филиал № 2558 Кемерово: Филиал № 4207 Нижний Новгород: Филиал № 5250 Новосибирск Тюмень: Филиал № 7215 Санкт-Петербург Чебоксары: Филиал № 2155 Хабаровск: ДО "Муравьева-Амурского" филиала № 2754


Слайд 8

Качественные и количественные критерии перехода к полномасштабной реализации Продукта Плановые параметры Пилота Объемы кредитования на Пилот – 14 сделок на общую сумму не менее $20 млн. Качественные итоговые параметры Пилота Срок Пилота – 4 месяца Обобщение вариантов реализации сделок, допустимых к применению при полномасштабной реализации Продукта Обобщение методик оценки платеже- и кредитоспособности заемщиков, предусматривающие возможность учитывать доходы от сдачи приобретаемой недвижимости в аренду Согласование типовых условий сотрудничества Банка со страховыми компаниями в части страхования объектов нежилой недвижимости; Согласование с оценочными компаниями типовых разделов отчетов об оценке, содержащих анализ арендных платежей


Слайд 9

Предложения по увеличению ставок по валютным кредитам СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ


×

HTML:





Ссылка: