'

Экономика недвижимости

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Экономика недвижимости Модуль 6 Введение в управление и девелопмент недвижимости


Слайд 1

Модуль 5 Введение в управление и девелопмент недвижимости Понятие управления недвижимостью Управление девелопментом недвижимости Управление использованием недвижимости Функции управляющего (управляющей компании)


Слайд 2

Управление недвижимостью-варианты определений Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные…, владения и пользования, посреднические…. Управление – создание и видоизменение норм управляемой деятельности с последующим целенаправленным информационным воздействием одной системы (управляющего) на другую (исполнителей)…..


Слайд 3

И еще определение … «Управление недвижимостью – это комплексная система удовлетворения клиентов в конкретном виде недвижимости


Слайд 4

Управление сознательная целенаправленная систематическая деятельность субъекта управления по обеспечению эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.


Слайд 5

Управление недвижимостью система сознательного целенаправленного, систематического воздействия субъекта управления на объекты недвижимости и их совокупности для эффективного использования в интересах собственника.


Слайд 6

Формула успеха ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ (соотношение вкладов земли и капитала, высотность, архитектура и объемно- планировочные решения, материалы и технологии строительства, технологии управления) Потребитель Цена Местоположение


Слайд 7

Два основных аспекта управления недвижимостью Управление процессом развития недвижимости (девелопмент) Управление процессом использования недвижимости


Слайд 8

Девелопер и управляющий Девелопер - предприниматель, комбинирующий факторы производства Управляющий –предприниматель, обеспечивающий максимально эффективное использование созданной комбинации за счет комбинирования способов и инструментов управления


Слайд 9

Управление девелопментом недвижимости Развитие недвижимости (девелопмент) может рассматриваться в двух аспектах Первый. Девелопмент – процесс качественного преобразования (объекта) недвижимости, сопровождающийся ростом стоимости недвижимости Второй. Девелопмент – профессиональная предпринимательская деятельность, направленная на извлечение дохода путем инициирования, организации и управления проектами развития недвижимости


Слайд 10

Управление девелопментом Управление процессом (проектом) преобразования (создания, трансформации) недвижимости, обеспечивающее создание уникального продукта – объекта недвижимости


Слайд 11

Девелопер Предприниматель, инициирующий и управляющий проектами развития недвижимости Варианты: Чистый девелопер Девелопер-подрядчик Девелопер-инвестор


Слайд 12

Главное девелопер, это, прежде всего, комбинатор. Он должен придумывать новые комбинации – в использовании земельных участков, в технологиях, в способах финансирования.


Слайд 13

Девелопер и его окружение Девелоперская фирма Собственники Инвесторы Гос. органы Подрядчики Консультанты Потребители Риэлтеры Оппоненты Собственники


Слайд 14

Функции девелопера (максимальный набор) приобретение земельного участка определение целевого рынка разработка программы строительства получение разрешительной документации организация финансирования проекта организация строительства объекта продажа объекта сдача в аренду управление использованием объекта


Слайд 15

Этапы девелопмента Инициирование проекта Оценка инициативы Создание правовых возможностей для реализации проекта Проектирование и разработка технико-экономического обоснования Согласование проекта с госорганами Создание сети договорных отношений по проекту Внедрение проекта Распоряжение результатами проекта


Слайд 16

Последовательность анализа альтернатив при выборе проекта развития недвижимости


Слайд 17

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Расположение/ доступность +


Слайд 18

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Район


Слайд 19

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Физические характеристики участка


Слайд 20

Основные факторы, определяющие привлекательность участка Юридические ограничения


Слайд 21

Расчет стоимости земельного участка для девелопмента


Слайд 22

Взаимодействие коммерческого банка, девелопера и институционального инвестора в финансировании девелопмента


Слайд 23

Управление недвижимостью Обеспечение максимально эффективного использования недвижимости в соответствии с интересами собственника. Специфика содержания процесса управления недвижимостью определяется такими факторами, как: цели собственника; масштабы и структура объекта управления; типы недвижимости


Слайд 24

Управление использованием объекта - Facility Managament – управление инфраструктурой ( техническое обслуживание, уборка, оказание услуг) - Property Managament – управление финансовыми потоками по объекту, работа с арендаторами и поставшщиками ресурсов - Asset Managament - управление недвижимостью как активами (частью активов), формирование портфеля и его актуализация (Каждый последующий уровень включает в себя предыдущий одновременно с передачей функций низшего уровня специализированным компаниям)


Слайд 25

Управление недвижимостью (property management) осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.


Слайд 26

Инвестиционная и операционная недвижимость Различия - в целях управления - в критериях эффективности управления - в системе показателей - в используемых инструментах     [


Слайд 27

Управление операционной недвижимостью Задачи: Обеспечение условий для реализации основной деятельности Поддержание технического состояния объектов имущественного комплекса предприятия Развитие имущественного комплекса Критерии: Оптимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию объектов недвижимости


Слайд 28

Управление операционной недвижимостью - инструменты Мониторинг использования корпоративной недвижимости Матрица «бизнес-процессы – недвижимость» Сравнительный анализ и оценка эффективности использования недвижимости (операционная-инвестиционная) Внутренняя аренда


Слайд 29

Показатели использования корпоративной недвижимостью Показатели состояния недвижимости (объем, стоимость, износ, обновление) Показатели эффективности использования недвижимости (выход продукции на единицу недвижимости) Показатели профильности использования недвижимости (доля сдаваемых в аренду площадей)


Слайд 30

Проблемы Основа для определения арендной платы – рыночный уровень (инвестиционный) Что делать? Увеличение бюджетов подразделения Сокращение площадей или иных расходов Дотирование с учетом реально возможного уровня арендной платы


Слайд 31

Инвестиционная недвижимость Чем доход от недвижимости предпочтительнее? Каков уровень дохода? Какова периодичность?


Слайд 32

Цель управления объектами инвестиционной недвижимости Сбалансировать расходы по содержанию объекта и доходы, получаемые в результате управления


Слайд 33

Инвестиционная недвижимость Задачи Рост капитализации объектов Получение прибыли от коммерческого использования имущества Управление развитием имущества Критерий Увеличение чистого операционного дохода


Слайд 34

Общее в управлении операционной и инвестиционной недвижимостью Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию; Поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; Сохранение стоимости объекта недвижимости


Слайд 35

Объекты и уровни управления недвижимостью Управление объектами недвижимости Управление комплексами объектов недвижимости Управление портфелями объектов недвижимости


Слайд 36

Определения Объект недвижимости – земельный участок + улучшения Комплекс недвижимости: совокупность объектов недвижимости, связанных функционально, либо территориально, либо (чаще) по обеим критериям Инвестиционный портфель недвижимости – диверсифицированная (по функциональному назначению, местоположению) совокупность объектов недвижимости Портфель управления – совокупность объектов, комплексов…находящаяся в управлении управляющей компании


Слайд 37

Управление объектом недвижимости Управляющий объектом (линейный менеджер, on-site manager) Здание или имущественный комплекс с земельным участком до 10 000 кв.м. Деятельность по обслуживанию (эксплуатации и ремонту), использованию (потреблению) и, частично, (возможно, полностью), распоряжению объектом недвижимости


Слайд 38

Управление комплексом объектов недвижимости Управляющий комплексом (property manager) Комплекс объектов недвижимости до 100 тыс. кв. м. ( до 10 объектов) Разработки и принятие методик и стандартов, выбор вариантов наиболее эффективного использования, арендная политика, модернизация объектов..


Слайд 39

Общая идея – эффективное управление недвижимостью должно повышать ее стоимость, способность генерировать доход; эффективность управления- слагаемое из трех основных компонентов


Слайд 40

Основные аспекты управления недвижимостью


Слайд 41

Функциональный аспект управления недвижимостью Определение варианта использования недвижимости Обеспечение соответствия недвижимости требованиям пользователей Проведение необходимых преобразований недвижимости


Слайд 42

Эксплуатационный аспект управления недвижимостью обеспечение соответствия состояния недвижимости нормативным требованиям организация работ по эксплуатации и ремонту недвижимости мониторинг состояния объекта


Слайд 43

Экономический аспект управления недвижимостью Экономический и финансовый анализ Управление занятостью Управление бюджетом Обеспечение требуемой экономической эффективности


Слайд 44

Иной подход Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость. Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.


Слайд 45

Виды деятельности (функции)УК Основные Брокеридж Управление развитием объекта Техническое обслуживание и ремонт Содержание объекта и обеспечение ресурсами Обслуживание клиентов Обеспечение охраны и безопасности


Слайд 46

Брокеридж Деятельность, направленная на привлечение клиентов Продвижение объекта на рынок (маркетинг и реклама) Поиск и проведение переговоров с арендаторами Подготовка и согласование контрактов с арендаторами


Слайд 47

Развитие объекта Внесение необходимых и экономически обоснованных изменений в объект, приближающих его к варианту наилучшего использования (перепланировка, отделка, улучшение системы сервиса)


Слайд 48

Техническое обслуживание и ремонт Техническая экспертиза объекта Выполнение работ по техническому обслуживанию и эксплуатации инженерного оборудования Мелкий ремонт Привлечение подрядных организаций к ремонту и обслуживанию


Слайд 49

Содержание объекта и обеспечение ресурсами Оценка санитарного состояния Уборка Организация поставок электро- и теплоэнергия, вода, газ, оборудование


Слайд 50

Обслуживание арендаторов Поддержание контактов с арендаторами Оказание дополнительных услуг (парковка, услуги Reception, конференц-зал, меблировака и оснащение помещений


Слайд 51

Охрана и безопасность Пропускной режим Установка и наблюдение за показателями датчиков, аппаратуры видеонаблюдения Взаимодействие с подрядными организациями


Слайд 52

Виды деятельности УК Обеспечивающие Маркетинг Финансовый менеджмент и учет Юридическое обеспечение Мониторинг объекта


Слайд 53

Фаза концепции Фаза бизнес- планирования Фаза управления Фаза завершения Управленческий цикл


×

HTML:





Ссылка: