'

НЭИ ДЛЯ ПРОДАВЦА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ ДЛЯ ОЦЕНЩИКА

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

21-22.02.2010г. Анна Рогова bivneva@mail.ru 1 Перекрестное опыление. Самара, 21-22 февраля 2010г. (цикл семинаров «Тумаковские чтения») НЭИ ДЛЯ ПРОДАВЦА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ ДЛЯ ОЦЕНЩИКА


Слайд 1

21-22.02.2010г. Анна Рогова bivneva@mail.ru 2 ПРОДАВЕЦ ? Владелец завода по болезни, по старости, переезда решил его продать ЗАВОД 100 млн $ (цена продавца) Оценка собственника: новый собственник будет таким же эффективным как я; доходы будут еще минимум лет 5; можно обновить товарный ряд да еще и получить большую прибыль. Итак: 100 млн. долларов. ПРОДАВЕЦ МЕЧТАЕТ ПРОДАТЬ ПО ТЕКУЩЕМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПРИЗНАВАЯ СЕБЯ САМЫМ ЭФФЕКТИВНЫМ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕМ


Слайд 2

21-22.02.2010г. Анна Рогова bivneva@mail.ru 3 ПОКУПАТЕЛИ ОДНАКО ? Девелопер. Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только КАКОВА МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЛЯ НИХ, стоит ли завод 100 млн. долларов? В бизнесе – «ноль». Интерес – земля. Снесет, построит ЖК, бизнес-центр, торговые площади. Продаст за 500 млн. Его стоимость: РС зу – затраты на снос Цена может быть и больше и меньше и равна 100 млн. долларов. 1. Коллега по бизнесу В бизнесе понимает. Интерес – увеличение прибыли от роста объема продаж. Стану монополистом. Обновлю торговую линейку. Его стоимость: может согласится на цену продавца, просчитав доход от дохода за 5-7 лет. 2.


Слайд 3

21-22.02.2010г. Анна Рогова bivneva@mail.ru 4 ПОКУПАТЕЛИ ТОЖЕ ? Коллега-сосед (за забором). Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только КАКОВА МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЛЯ НИХ, стоит ли завод 100 млн. долларов? Бизнес – свой, другой. Желает расшириться за счет экономии затрат на инфраструктуре, персонале, переезде. Интерес – площади, цеха, земля. Его стоимость: Стоимость строительства нового – минус износ-затраты на демонтаж + прибыль от перепродажи 3. Текущий менеджмент В бизнесе понимает. Как и то, что завод несет «золотые яйца». Интерес – выкупить самому, создав условия для максимального обесценивания. Его стоимость: может быть много меньше 100 млн. $ 4.


Слайд 4

21-22.02.2010г. Анна Рогова bivneva@mail.ru 5 И ЭТО ТОЖЕ ПОКУПАТЕЛИ ? Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только стоит ли завод 100 млн. долларов? ВЫВОД: РЕАЛЬНАЯ ЦЕНА ВОЗМОЖНОГО ПОКУПАТЕЛЯ ПОЧТИ НИКАК НЕ СОГЛАСУЕТСЯ С ЦЕНОЙ ПРОДАВЦА.


Слайд 5

21-22.02.2010г. Анна Рогова bivneva@mail.ru 6 ЧТО ДЕЛАТЬ И КАКОЕ НЭИ ОБОСНОВЫВАТЬ ? НЭИ ОЦЕНЩИКА ЗАВИСИТ ОТ ТОГО С КАКОЙ СТОРОНЫ ПРИДЕТ ЗАКАЗЧИК.


Слайд 6

21-22.02.2010г. Анна Рогова bivneva@mail.ru 7 КАКОЕ НЭИ - ТАКАЯ И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ? НЭИ– наиболее вероятное ИСПОЛЬЗОВАНИЕ имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. для кого собственно из троих (продавец-покупатель-оценщик)? Залог в случае дефолта заемщика реализуется, посему для целей залога определение НЭИ возможно звучит так: НЭИ –вариант ИСПОЛЬЗОВАНИЯ имущества наиболее вероятным покупателем, являющийся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной, а время реализации минимальным. (выбор наиболее вероятного покупателя) ТАК ЛИ ЭТО? РС – наиболее вероятная цена по которой объект может быть отчужден. Надо понять рынок и понять реального покупателя сегодня и считать для него стоимость, что бы это отчуждение случилось. Но не наоборот: посчитать стоимость и ждать что рынок подстроиться под расчеты оценщика, изрыгнув как дракон, из себя какого-то там покупателя.


Слайд 7

21-22.02.2010г. Анна Рогова bivneva@mail.ru 8 Спасибо за внимание! Докладчик выражает благодарность: Малахову В.И. исполнительному директору ООО "Стройгазмонтаж», г.Москва – за беседы и идеи. Тумакову П.И. организатору серии семинаров «Перекрестное опыление». г.Москва – за корректировку и практическую направленность.


×

HTML:





Ссылка: