Классификация объектов недвижимости


Презентация изнутри:

Слайд 0

1 Классификация объектов недвижимости Гурьянова Л.В.


Слайд 1

2 Классификация объектов недвижимости Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис.):


Слайд 2

3 Классификация объектов недвижимости


Слайд 3

4 Классификация объектов недвижимости Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».


Слайд 4

5 Классификация объектов недвижимости Искусственные объекты (постройки): а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;


Слайд 5

6 Классификация объектов недвижимости б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;


Слайд 6

7 Классификация объектов недвижимости в) общественные (специальные) здания и сооружения : - лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); - учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);


Слайд 7

8 Классификация объектов недвижимости - культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); - специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;


Слайд 8

9 Классификация объектов недвижимости г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д. Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону».


Слайд 9

10 Классификация объектов недвижимости Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться к незаконченным объектам строительства.


Слайд 10

11 Классификация объектов недвижимости Земельный фонд по экономическому назначению делится на семь категорий земель: 1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются: - для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья); - для личного подсобного хозяйства; - для коллективного садоводства и огородничества; - для подсобных сельскохозяйственных производств; - для опытных и научных станций.


Слайд 11

12 Классификация объектов недвижимости 2. Земли городов и населенных пунктов. 3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования. 4. Земли особо охраняемых территорий. 5. Земли лесного фонда. 6. Земли водного фонда. 7. Земли запаса.


Слайд 12

13 Классификация объектов недвижимости Приведенные выше системы классификации основных фондов и земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок.


Слайд 13

14 Классификация объектов недвижимости Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.


Слайд 14

15 Классификация объектов недвижимости Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья: - первичное жилье — место постоянного проживания; - вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени; - третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).


Слайд 15

16 Классификация объектов недвижимости Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики: 1. Элитное жилье. К нему предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду; кирпичные стены;


Слайд 16

17 Классификация объектов недвижимости общая площадь квартир не менее 70 кв. м.; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.); наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.


Слайд 17

18 Классификация объектов недвижимости Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как: размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.; кирпичные стены; застройка в двух и более уровнях; наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.


Слайд 18

19 Классификация объектов недвижимости 2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);


Слайд 19

20 Классификация объектов недвижимости наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров. Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.


Слайд 20

21 Классификация объектов недвижимости 3. Типовое жилье. Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным. Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.


Слайд 21

22 Классификация объектов недвижимости 4. Жилье низких потребительских качеств Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики: размещение в непрестижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций;


Слайд 22

23 Классификация объектов недвижимости принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов; заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.


Слайд 23

24 Классификация объектов недвижимости При принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости также применяется типология, включающая: дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период; дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;


Слайд 24

25 Классификация объектов недвижимости «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах; дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;


Слайд 25

26 Классификация объектов недвижимости дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты; современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.


Слайд 26

27 Классификация объектов недвижимости Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: дома с кирпичными стенами; панельные дома; монолитные дома; деревянные дома; дома смешенного типа.


Слайд 27

28 Классификация объектов недвижимости Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей, наличие максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.


Слайд 28

29 Классификация объектов недвижимости Классификация коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.


Слайд 29

30 Классификация объектов недвижимости К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: 1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.


Слайд 30

31 Классификация объектов недвижимости В международной практике используется следующая классификация: Класс А1: 1. Международный девелопер (прим. девелопер - это одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтера). Деятельность девелопера заключается в следующем: он заказывает проект, покупает или берет в аренду участок земли, “привязывает” проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект. Затем он может сдать в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать принадлежащую ему недвижимость. Главное - окупить все затраты и получить прибыль).


Слайд 31

32 Классификация объектов недвижимости 2. Центральное месторасположение, удобный доступ. 3. Полностью заново отстроенное здание. 4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.


Слайд 32

33 Классификация объектов недвижимости 5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»: - фальш-полы и подвесные потолки, - высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м, - рациональная эффективная сетка колонн — расстояние между ними не менее 6 м. 6. Подземная парковка и удобный доступ.


Слайд 33

34 Классификация объектов недвижимости 7.Система бесперебойного электропитания. 8. Современные системы безопасности здания. 9. Профессиональный арендодатель. 10. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 11. Международная управляющая компания.


Слайд 34

35 Классификация объектов недвижимости Класс А2: 1. Центральное месторасположение, удобный доступ. 2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание. 3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях. 4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге». 5. Достаточная парковка и удобный доступ. 6. Система бесперебойного электропитания. 7. Современные системы безопасности здания. 8. Профессиональный арендодатель. 9. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 10. Международная управляющая компания.


Слайд 35

36 Классификация объектов недвижимости Класс В1: 1. Центральное месторасположение, удобный доступ. 2. Реконструированное здание. 3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха. 4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. 5. Качественный ремонт «евростандарт». 6. Достаточная парковка и удобный доступ. 7. Современные лифты. 8. 24-часовая охрана. 9. Профессиональный арендодатель. 10. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 11. Профессиональная управляющая компания.


Слайд 36

37 Классификация объектов недвижимости Класс В2: 1. Центральное месторасположение. 2. Отремонтированное здание. 3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. 4. Качественный ремонт «евростандарт». 5. Возможен не очень удобный доступ. 6. 24-часовая охрана. 7. Профессиональный арендодатель. 8. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 9. Профессиональная управляющая компания.


Слайд 37

38 Классификация объектов недвижимости Класс С1: 1. Центральное месторасположение. 2. Косметически отремонтированное здание. 3. Эффективная планировка этажей. 4. Качественный ремонт. 5. 24-часовая охрана. 6. Опытный арендодатель. 7. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 8. Наличие в здании управляющей структуры.


Слайд 38

39 Классификация объектов недвижимости Класс С2: 1. Различное месторасположение. 2. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания. 3. Различное состояние помещений: от ремонта советского типа до современного стильного интерьера. 4. 24-часовая охрана. 5. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 6. Наличие в здании управляющей структуры.


Слайд 39

40 Классификация объектов недвижимости Класс D: 1. Различное месторасположение. 2. Не очень удобный доступ. 3. Проект возник путем конверсии бывшего института или административного здания. 4. Дешевый ремонт. 5. Охрана. 6. Правильно оформленная документация на право собственности здания. 7. Отсутствие в здании управляющей структуры.


Слайд 40

41 Классификация объектов недвижимости В 2002 г. в России принята унификация применяемых методов классификации офисных помещений на здания класса А и Б. Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев: 1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);


Слайд 41

42 Классификация объектов недвижимости 2. Профессиональное управление зданием; 3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение; 4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог; 5. Подвесные потолки; 6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;


Слайд 42

43 Классификация объектов недвижимости 7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами); 8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки); 9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение; 10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;


Слайд 43

44 Классификация объектов недвижимости 11. Подземная парковка; 12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования; 13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания; 14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;


Слайд 44

45 15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании; 16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);


Слайд 45

46 Классификация объектов недвижимости 17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.; 18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание; 19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства; 20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.


Слайд 46

47 Классификация объектов недвижимости Офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев. Выработанные определения могут претерпевать изменения по мере развития рынка и его становления.


Слайд 47

48 Классификация объектов недвижимости В 2003 г. в России крупнейшими консультантами по торговым площадям принимается единая классификация торговых центров. Вводится градация торговых объектов по размерам GLA, аналогичная действующей в Западной Европе. Согласно ей торговые центры будут разделены на три категории: small (GLA 5000 - 10 000 кв. м), middle (10 000 - 20 000 кв. м) и big (более 20 000 кв. м).


Слайд 48

49 Классификация объектов недвижимости Все торговые объекты меньше 5000 кв. м теперь будут называться в отчетах риэлторов "современные объекты розничной торговли". При этом, при своих расчетах компании будут опираться только на данные Госкомстата, а площадь торговых центров будет высчитываться не общая, а приносящая оборот (так называемый показатель Gross leasable area, GLA).


Слайд 49

50 Классификация объектов недвижимости На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С. Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса: - объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость); - неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания -магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.


Слайд 50

51 Классификация объектов недвижимости Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал. Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.


×

HTML:





Ссылка: