'

Участие профессиональных оценочных организаций в государственной кадастровой оценке. Споры по результатам кадастровой оценки, их досудебное и судебное урегулирование.

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

Участие профессиональных оценочных организаций в государственной кадастровой оценке. Споры по результатам кадастровой оценки, их досудебное и судебное урегулирование. Сарбашев С.З. Вице-президент РОО г. Геленджик, 20 апреля 2012г.


Слайд 1

1. Нормативно-правовая база Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 22.07.2010г. №167-ФЗ; Федеральный стандарт оценки (ФСО N4) "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости утвержденных приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 г. N 508; Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 03.11.2006г. №358 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения»; Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 01.09.2010г. №484 «О сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии автоматизированных системах ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости»; Приказ Министерства экономического развития РФ от 04.02.2010г. №42 «Об утверждении порядка ведения ГКН»; Постановление правительства РФ от 14.12.2006 N 767 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»; Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России №39 от 15 февраля 2007.; Методика по государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Утвержденная приказом Росземкадастра от 20.03.2003г. и т.д.


Слайд 2

1.1. Изменения в государственной кадастровой оценке в связи с принятием Федерального закона от 22.07.2010 г. №167 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Понятие Государственной кадастровой оценки. Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих: - принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; - формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; - отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; - определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; - экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; - утверждение результатов определения кадастровой стоимости; - опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 2. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.


Слайд 3

3. Страхование ответственности за причинение ущерба в результате оценочной деятельности по определению кадастровой стоимости. Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей. Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки. 4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах. Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.


Слайд 4

5. В течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости Саморегулируемая организация оценщиков Экспертное заключение о соответствии Отчета нормам законодательства Сдача отчета об определении кадастровой стоимости заказчику Экспертное заключение о несоответствии Отчета нормам законодательства Доработка Отчета об определении кадастровой стоимости


Слайд 5

2. Организация работ на уровне субъекта РФ Проведение конкурса на проведение кадастровой оценки земель на основании закона ФЗ от 21.07.2005 N 94-ФЗ (ред. от 11.07.2011) "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"; Совещание на уровне Заказчика (Министерство земельных и имущественных отношений) с участием Росреестра, ЗКП и Комитетов по управлению имуществом МО; Утверждение Межведомственной комиссии по кадастровой оценке субъекта РФ. В Муниципальных образованиях утверждение комиссии по кадастровой оценке земель МО; Получение перечня объектов недвижимости распределение по ВРИ; Направление и получение перечня с недостающим или неправильными сведениями на доработку в Росреестр; Сбор рыночной информации по объектам аналогам; Сбор информации по факторам стоимости; Обработка сведений п.6, п.7 и загрузка в программный продукт; Моделирование и расчет кадастровой стоимости; Визуализация и экономический анализ и согласование с МВК и комиссиями МО; Направление отчета на экспертизу в СРО; Сдача отчета Заказчику.


Слайд 6

3. Основные положения ФСО «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» Национальным Советом по оценочной деятельности принят ФСО «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» Основные положения ФСО №4: Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. 2. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки должно содержать следующие шаги: - заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки; - сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; - определение ценообразующих факторов объектов оценки; - сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; - группировка объектов оценки; - сбор рыночной информации; - построение модели оценки; - анализ качества модели оценки; - расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки. 3. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. 4. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него. 5. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.


Слайд 7

6. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. 7. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка. 8. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки, и могут быть достоверно определены и объективно измерены. 9. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. 10. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. 11. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки. 12. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.


Слайд 8

Сбор сведений Обработка сведений Обработка и загрузка в СПО Визуализация, экономический анализ 6, 8, 10 6, 8, 10


Слайд 9

Формирование перечня 1. Получение перечня земельных участков по состоянию на дату выгрузки в разрезе МО. 2. Получение Классификатора адресов Российской Федерации (далее - КЛАДР). 3. Группировка земельных участков по видам разрешенного использования. 5.  Присвоение земельным участкам кода КЛАДР. 1. Перечень объектов оценки. 2. Перечень земельных участков, не вошедших в оценку. Результаты работ 4. Формирование перечня объектов кадастровой оценки


Слайд 10

Обработка перечня объектов оценки, проверка на наличие необходимых параметров


Слайд 11

Схема формирования перечня объектов оценки Исходные перечни земельных участков в составе земель населенных пунктов (исходные) Перечень 1 Перечень 2 Перечень 1 Дополнение к перечню №1 Перечень объектов оценки Перечень з/у, не вошедших в оценку Заказчику для внесения уточнений После внесения уточнений


Слайд 12

Доработка Перечня №2 Передается перечень №2 Территориальные органы Росреестра Обработка перечня №2 (Росреестр) Передача дополнения к перечню №1 для оценки Формирование дополнения к перечню №1(Росреестр) Передача перечня №2 для исключения


Слайд 13

5. Технология проведения анализа рынка недвижимости, определение на его основе состава наиболее вероятных ценообразующих факторов Цели анализа рынка недвижимости 1. Определение состава факторов стоимости 2. Определение диапазонов изменения стоимости 3. Определение обеспеченности рыночной информацией


Слайд 14

Анализ информации ЧТО - анализ текущих социально-экономических условий развития субъекта РФ; - анализ информации о спросе и предложении объектов недвижимости; - анализ информации о факторах местоположения и физических характеристиках влияющих на стоимость объектов недвижимости; - анализ информации об экономических, политических, социальных и экологических факторах; - выявление населенных пунктов для которых формируются ЦТК ГДЕ - аналитические обзоры рынка недвижимости (агентства недвижимости, статьи в специализированных деловых изданиях, статьи на специализированных сайтах, маркетинговые отчеты); - объявления купли-продажи объектов недвижимости; - отчеты по государственной кадастровой оценке; - официальные доклады представителей органов исполнительной власти; - информация Федеральной службы государственной статистики; - законы об административно-территориальном делении (устройстве)


Слайд 15

Показатели спроса и предложения на рынке недвижимости субъекта РФ В тексте объявлений указываются характеристики объектов недвижимости влияющие на стоимость – а это и есть факторы стоимости СПРОС Показатели спроса субъективны, т.к. не отражают реальной рыночной конъюнктуры Ценовые показатели спроса – отражают желаемое, а не действительной Объём спроса неопределим из открытых источников, только оценочные данные агентств недвижимости ПРЕДЛОЖЕНИЕ Показатели предложения более объективны, т.к. содержат реальную рыночную информацию Стандартные поправочные коэффициенты на торг позволяют максимально точно привести данные к показателям сделки Объём предложения определим из открытых источников


Слайд 16

Загрузка рыночной информации в табличном виде в Расчетный модуль СПО


Слайд 17

Группировка объектов оценки и объектов аналогов


Слайд 18

Сбор сведений Сбор сведений о значениях факторов стоимости Сбор рыночной информации Сбор сведений для альтернативной оценки (о кадастровой стоимости ЗУ лесного фонда и сельскохозяйственного назначения) Сбор сведений для отображения результатов 6. Сбор и обработка факторов стоимости (ФС)


Слайд 19

Сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществляется для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.


Слайд 20


Слайд 21

Источники информации Управление городского хозяйства КУМИ Отдел по землепользованию Отдел статистики Комитет по строительству (предпринимательству) Управление архитектуры и градостроительства Управление ЖКХ Управление природных ресурсов Управление образования Управление здравоохранения Управление культуры Управление экологии и (или) СЭС Управление транспорта Управление торговли Могут быть использованы и другие источники информации – Internet и пр. Для получения ДКК населенного пункта и (или) района в качестве источника информации выступает ФГУ ЗКП. Все используемые для целей ГКОЗНП источники информации должны быть запротоколированы МВК.


Слайд 22

Сбор сведений о ФС Документирование процесса сбора сведений Регламент получения сведений


Слайд 23

Сбор сведений о ФС Определение источников информации для каждого фактора по населенным пунктам и/или муниципальным районам Определение достоверности источников сведений Возможность использования открытых источников Определение регламента получения информации Для фактора может использоваться несколько источников информации


Слайд 24

Сбор сведений о ФС Выбор формата сведений Рекомендации: исходить из специфики факторов При высоком наполнении слоя ЗУ и наличии графических слоев – графическое представление Для факторов, которые рассчитываются для группы ЗУ – семантическое представление


Слайд 25

Классификация факторов стоимости Классификация факторов стоимости по виду отображения Семантические Графические Классификация факторов стоимости по виду информации Качественные Количественные Классификация факторов стоимости по способу возникновения Факторы – учетные характеристики Типовые факторы стоимости Факторы, добавленные оценщиком Классификация факторов стоимости по уровню дифференциации стоимости Дифференцирующие стоимость на уровне субъекта РФ Дифференцирующие стоимость на уровне муниципального района Дифференцирующие стоимость на уровне населенного пункта Классификация факторов стоимости по характеру влияния Физические характеристики Факторы местоположения Факторы окружения (в т.ч. экологические) Экономические, политические и социальные факторы (можно также отнести к окружению, т.к. привязываются к территории) Коммунальная инфраструктура


Слайд 26

Формирование запросов Направление письма, содержащего запрос о предоставлении информации о значениях факторов стоимости земельных участков, групп земельных участков в составе земель населенных пунктов, в соответствующие организации. Запрос должен содержать следующие приложения: 1) перечень факторов стоимости, запрашиваемых в организации; 2) форму сбора информации, о значениях факторов стоимости; 3) электронные и (или) бумажные слои кадастровых кварталов населенного пункта, по которому собирается информация. В качестве дополнительных материалов вместе с запросом могут быть переданы следующие материалы: 1) Карта-схема населенного пункта (района) на территории которого ведется работа по сбору информации о значения факторов стоимости; 2) Описание территории по которой ведется сбор информации о значениях факторов стоимости (название района города и пр.); 3) Перечень объектов, характеризующих территорию в разрезе факторов стоимости.


Слайд 27

Пример запроса


Слайд 28

Примеры факторов стоимости Характеристики населенного пункта Расстояние от населенного пункта до центра субъекта РФ Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения Физические характеристики земельного участка Площадь земельного участка Экономические показатели территории Численность населения в населенных пунктах Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам (городским округам) Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам) Характеристики местоположения Расстояние от объекта до центра населенного пункта Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта Расстояние от объекта до промышленного центра населенного пункта Характеристики окружения Расстояние до остановки общественного транспорта Расстояние до ближайшей ж/д станции Расстояние до основных дорог города Престижность зоны нахождения объекта


Слайд 29

Факторы стоимости объектов недвижимости в составе городских населенных пунктов Наименования факторов стоимости могут быть изменены в зависимости от специфики субъекта РФ Состав факторов стоимости должен (может) быть дополнен факторами, выявленными в результате анализа рынка недвижимости субъекта РФ


Слайд 30

Факторы стоимости объектов недвижимости в составе сельских населенных пунктов Наименования факторов стоимости могут быть изменены в зависимости от специфики субъекта РФ Состав факторов стоимости должен (может) быть дополнен факторами, выявленными в результате анализа рынка недвижимости субъекта РФ


Слайд 31

Обработка сведений Выбор представления сведений: Графический Семантический Представление информации в формате MS Excel: Приведение информации к сопоставимому виду: Количественные факторы: Представление в числовом формате Одинаковые единицы измерения Качественные факторы: Анализ значений, подстановка значений из справочника Загрузка в базу данных средствами СПО


Слайд 32

Особенности графических факторов стоимости Графические факторы стоимости определяются на основе цифровых тематических карт основой для формирования цифровых тематических карт являются дежурные кадастровые карты Цифровые тематические карты формируются только на городские населенные пункты Городские населенные пункты определяются на основании законов об административном территориальном делении (устройстве) Таким образом, необходимо сформировать два состава факторов стоимости Факторы стоимости объектов недвижимости в составе населенных пунктов для которых формируются ЦТК Факторы стоимости объектов недвижимости в составе населенных пунктов для которых не формируются ЦТК


Слайд 33


Слайд 34

Требования к семантической информации Информация, содержащая параметрическое описание должна удовлетворять следующим требованиям: 1) Источники информации должны содержать сведения доказательственного значения. 2) Трактовка должна быть однозначной и не допускать двойственности понимания. 3) Описание местоположение объекта, характеризующего территорию города в разрезе факторов стоимости, должно быть до уровня улицы (за исключением описаний местонахождения, привязанных к однозначно определенным объектам, например, к объектам гидрографии, железной дороге и пр.). 4) Если в качестве фактора стоимости используется расстояние от населенного пункта до районного (административного) центра и пр., и информация дана в описательном виде, то необходимо запросить графическую информацию в виде ДКК района с нанесенными названиями населенных пунктов.


Слайд 35

Импорт семантических данных


Слайд 36

Требования к предоставляемой графической информации Требования к актуальности Требования к качеству бумажных картографических материалов (бумажные карты хорошей сохранности ) Графическая информация должна содержать информацию о масштабе, сведения об организации изготовителе, дату изготовления Информация должна быть заверена печатью или подписью должностного лица, либо иметь официальный статус (в т.ч. данный источник должен быть отражен в протоколе МВК)


Слайд 37

Загрузка картографического материала в Графический модуль СПО (слой земельных участков, слой кадастровых кварталов, слои графических факторов стоимости, слои объектов-аналогов)


Слайд 38

Требования к ДКК 1) ДКК могут передаваться на бумажном носителе но желательно в электронном виде. Такая карта должна содержать следующую информацию: - границы кадастровых кварталов - номера кадастровых кварталов - границу населенного пункта - название населенных пунктов (для ДКК районов) 2) Слой кадастровых кварталов в электронном виде должен содержать номера кадастровых кварталов (таблица MapInfo). 3) Слой земельных участков должен в таблице MapInfo содержать кадастровые номера земельных участков - хх:хх:ххххххх:ххх.


Слайд 39

Требование к слою факторов Информация, содержащая графическое описание в электронном виде должна удовлетворять следующим требованиям: 1. Слой улиц должен в таблице MapInfo иметь названия улиц и префиксы. 2. Слои, отражающие характеристику территории в разрезе факторов стоимости, а также слои необходимые для визуализации результатов ГКОЗНП (крупные промышленные предприятия и пр.) должны в таблице MapInfo содержать информацию об объектах, описывающих данную территорию в разрезе факторов стоимости, либо об объектах используемых в качестве вспомогательных для визуализации результатов оценки (например, названия градообразующих объектов). 3. Объекты гидрографии должны иметь информацию о наименовании. 4. На картах муниципальных районов должны быть названия населенных пунктов (в структуре таблицы MapInfo). Слои, содержащие информацию об объектах инфраструктуры должны иметь легенду с условными обозначениями, либо такие объекты должны быть отрисованы в соответствии с условными обозначениями, применяемыми для топографических планов, либо название файла должно давать однозначное понимание о виде отображенных на слое объектов.


Слайд 40

Источники информации http://map-site.narod.ru/ http://www.yandex.ru http://russiamaps.newmail.ru - карты городов России www.map.ru - карты городов России http://maps.google.com - ресурс по картам мира


Слайд 41

Анализ и обработка информации Семантика


Слайд 42

Работа с графикой Технология работы с графической информацией (для городских и сельских населенных пунктов) Назначение: Подготовка данных о факторах стоимости земельных участков на основании картографической информации для ввода в СПО Расчет кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов Анализ и наглядное представление результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на основе тематических карт


Слайд 43

Расчет ФС В случае принятия решения о расчете значений факторов стоимости с использованием графической основы формируются следующие слои: Для городских населенных пунктов: 1) слой кадастровых кварталов; 2) слой улиц; 3) слой земельных участков (при условии ведения в учетной системе слоя земельных участков в графике); 4) слои факторов стоимости. Для сельских населенных пунктов: кадастровая карта района с нанесенным слоем населенных пунктов; слои факторов стоимости.


Слайд 44

Анализ и обработка информации Графика (кадастровые квартала и остановки общественного транспорта)


Слайд 45

Расчет факторов стоимости для объектов оценки и объектов-аналогов в Графическом модуле СПО


Слайд 46

Факторы стоимости для жилого фонда РБ используемых для выбранных моделей расчета по подгруппам Факторы для подгруппы № «Уровень-1; Группа-2_(Помещения Уфа)» группы № 1 МЖС Расстояние от объекта до общественно-делового центра населенного пункта Площадь квартиры Расстояние от объекта до историко-культурного центра населенного пункта Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта (для городских населенных пунктов) Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), отрицательно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость объектов недвижимости Факторы для подгруппы № «Уровень-3; Группа-1_(Пригород Уфы)» группы № 2 ИЖС Расстояние от населенного пункта до центра субъекта Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения Численность населения в муниципальном образовании, городском округе Наличие в сельском населенном пункте дороги с твердым покрытием


Слайд 47

7. Расчет кадастровой стоимости Формирование карты территории: Формирование (импорт из MapInfo и организация хранения на диске) тематических слоев карты Соотнесение тематических слоев с факторами стоимости Выбор типа расчета для каждого фактора Настройка адресного регистра Формирование рабочего слоя земельных участков Формирование слоя объектов-аналогов Расчет факторов стоимости для объектов оценки Расчет факторов стоимости для объектов-аналогов Сохранение результатов в базе данных


Слайд 48

Расчет КС (значение фактора расстояние до центра города)


Слайд 49

Моделирование для групп, по которым достаточно рыночной информации


Слайд 50

Оценка групп, для которых моделирование не предусмотрено или же рыночной информации недостаточно


Слайд 51

Отображение результатов Уровни детализации: Муниципальные районы Кадастровые кварталы Населенные пункты Тематические карты позволят сопоставить рассчитанным данным графические образы на карте, на них легче анализировать тенденции и взаимозависимости данных, которые сложно обнаружить с помощью табличного представления. Можно создавать тематические карты следующих типов: диапазоны значений, размерные символы, столбцовые и круговые диаграммы.


Слайд 52

Отображение результатов Отображение данных в разрезе видов использования Отображаемые характеристики: Минимальное значение УПКСЗ Максимальное значение УПКСЗ Среднее значение УПКСЗ Среднее медианное значение УПКСЗ Средневзвешенное значение УПКСЗ


Слайд 53

Отображение результатов Вид использования: Земли многоэтажной жилой застройки (1) Характеристика: Минимальное значение УПКСЗ, руб/кв.м


Слайд 54

Выгрузка итогового отчета


Слайд 55

8. Экономический анализ Существующая налоговая база в разрезе муниципальных образований Действующие ставки земельного налога по каждому муниципальному образованию Сведения о льготах Информация о собранном земельном налоге в 2005 и 2006 годах по муниципальным образованиям


Слайд 56

Альтернативная оценка Источник информации о значениях УПКСЗ ГЛФ и земель с/х назначения – Постановление Правительства СРФ об утверждении УПКСЗ данной категории земель Значения УПКСЗ земель ГЛФ и земель с/х назначения утверждаются на МВК


Слайд 57

9. Споры по результатам кадастровой оценки, их досудебное и судебное урегулирование. Комиссии по рассмотрению споров. 1. Досудебное урегулирование споров по результатам кадастровой оценки ФЗ 167 Статья 24 19 . Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости   Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители). Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создаются Приказ Минэкономразвития №69 от 22 февраля 2011г. Комиссия создается Приказом Росреестра в состав комиссии включается: - орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; орган кадастрового учета, осуществляющий свои полномочия на территории субъекта Российской Федерации, в котором создается комиссия; - Национальный совет по оценочной деятельности.


Слайд 58

п. 21. В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение СРО


Слайд 59

В силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости, согласно которому кадастровой ошибкой в сведениях является воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Следовательно, ошибка, допущенная в отчете об определении кадастровой стоимости земельных участков в рамках проведения работ по ГКОЗ (т.е. в Отчете) и воспроизведенная в ГКН, является кадастровой ошибкой. Кадастровая ошибка в сведениях ГКН подлежит исправлению органами кадастрового учета в порядке, установленном частями 4-6 статьи 28 Закона. Исправление ошибки, допущенной в Отчете (ошибки в определении группы вида разрешенного использования земельного участка, характеристик земельного участка "и т.п.),осуществляется в следующей последовательности: 1. Орган кадастрового учета принимает в соответствии с частью 5 статьи 28 Закона решение о необходимости устранения кадастровой ошибки (далее - Решение) и направляет его заказчику работ по ГКОЗ для исправления такой ошибки.


Слайд 60

2. Исполнитель работ по ГКОЗ в рамках гарантийных обязательств, установленных соответствующими государственными контрактами (договорами) на проведение работ по ГКОЗ в субъекте Российской Федерации, осуществляет расчет кадастровой стоимости земельного участка, указанного в Решении, на основании Отчета, содержащего проверенные Роснедвижимостью, впоследствии утвержденные органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и внесенные в ГКН результаты государственной кадастровой оценки земель. Результаты данного расчета исполнитель работ представляет заказчику. 3. Заказчик в соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации от 29.01.2009 № 03-05-06-02/05 обеспечивает внесение обратным числом на указанную дату изменений в нормативный правовой акт об утверждении кадастровой стоимости земельных участков только в части земельного участка, кадастровая стоимость которого была исправлена. 4. В соответствии с частью 6 статьи 28 Закона орган кадастрового учета вносит сведения об исправленной кадастровой стоимости земельного участка в ГКН и .передает их в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, в органы ФНС России.


Слайд 61

10. Судебное урегулирование споров по результатам кадастровой оценки П. 3 ст. 66 Земельного кодекса (ЗК) РФ в действующей редакции предусматривает, что кадастровая стоимость участка может определяться исходя из рыночной. Подается исковое заявление на (орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации) в соответствии с действующим законодательством Основанием для подачи иска может быть отклонение от исправления кадастровой ошибки Росреестром и не согласие с определенной кадастровой стоимостью При не согласии с результатами кадастровой оценки конкретного з/у в качестве доказательного документа предоставляется Отчет оценщика выполненного в соответствии с ФЗ 135 «Закон об оценочной деятельности» и Федеральными стандартами оценки ФСО 1, 2, 3


Слайд 62

Благодарю за внимание! ЗАО «Эксперт-Оценка» 450054, г. Уфа, пр. Октября 82 Тел. (347) 2487921, 2487932 www.expert-o.ru


×

HTML:





Ссылка: