'

МНОГОФАКТОРНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Понравилась презентация – покажи это...





Слайд 0

ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ ЛИЦЕЙ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ № 1537 МНОГОФАКТОРНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ Руководитель: Минченко Михаил Михайлович, к.э.н. Автор: Соловьев Дмитрий, ученик 11 класса МОСКВА 2011


Слайд 1

Цель и актуальность работы Цель исследования – разработка и апробация методики многофакторной экономической оценки земель населенных пунктов (поселений) на основе анализа совокупности экономико-географических факторов Специфические особенности функционирования земельного рынка делают актуальной как можно более объективную индивидуальную и массовую экономическую оценку земельных участков. Это требует учета большого числа факторов, определяющих специфику конкретных земель Современное развитие экономических условий в России и сложность задачи оценки земли делают актуальной разработку специфической методики оценки стоимости земельных участков, особенно в масштабах поселения


Слайд 2

Методы исследования Принципы пофакторной экономической оценки земель Затратный метод оценки земель Концепция «массовой оценки» земель поселений


Слайд 3

Затратный метод оценки земель Исходит из того, что рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли (затраты на контурные обмеры, выдачу документа и т.д.) и амортизационной стоимости улучшений Наилучшие результаты обычно дает при оценке земельных участков, на которых выполнен весь комплекс инженерно-строительных работ (без нулевого цикла строительства), а все коммуникации находятся в зоне досягаемости Затратным методом хорошо оценивать земельные участки, занятые промышленными и узкоспециализиро­ванными объектами, когда информация о доходности или продажах малочисленна или отсутствует вообще


Слайд 4

Концепция массовой оценки земель поселений предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату позволяет проводить оценку не единичных земельных участков, а групп участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристикам позволяет получить представление о стоимости схожих земельных участков, а также определенную информацию о стоимости соответствующего единичного земельного участка Массовая оценка земель населенных пунктов: Модели массовой оценки призваны воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории – поэтому требуют включения в себя большего числа оценочных факторов, чем при единичной оценке конкретного участка


Слайд 5

Признаки распределения земельных участков по оценочным группам социальная значимость объектов в инфраструктуре населенного пункта особенности строительства и размещения на территории населенного пункта особенности наличия и эксплуатации инженерно-строительной инфраструктуры населенного пункта производственно-техническая характеристика объекта на конкретном землепользовании взаимосвязь городских землепользователей между собой по основным факторам производства и потребностей производства (коммуникации, транспорт, социально-бытовая инфраструктура, условия размещения производства, требования по технике безопасности и эксплуатации данных объектов) особенности хозяйственно-экономического оборота земель особенности хозяйственно-экономического использования земельных участков


Слайд 6

Оценочные группы земель I сегмент – земли, не предназначенные для активного оборота или имеющие невысокую доходность: - крупные промышленные предприятия (площадь от 1,5 га); - земли, занятые объектами оборонного и авиакосмического назначения; - коммунально-складские объекты; - объекты связи и космического обеспечения; - транспортные магистрали (и службы по их обслуживанию); - городские леса (как резервная территория под застройку); - земли сельскохозяйственного назначения (как резерв под застройку); - объектов коммунального и социально0бытового назначения II сегмент – земли объектов коммерческого назначения площадью до 12 га: - складские помещения; - предприятия питания и торговли III сегмент – земли объектов с уникальным условием использования: - городские леса и лесопарки (биологического и рекреационного значения); - земли сельскохозяйственного назначения


Слайд 7

Общие принципы многофакторной оценки земель : , где: Коб – общая экономическая оценка земель, в млн.р./га, Fi – оценка i-го фактора, в млн.р./га; Ki – весовое значение i-го фактора в оценке земель Ki (-1;0) и Ki (0 ;+1); N – количество оцениваемых факторов Итоговая многофакторная экономическая оценка земель: Определить факторы и подфакторы, влияющие на формирование стоимости земли в данном регионе. Основной критерий – функциональная значимость объектов в городском хозяйстве Определить весовое значение влияния каждого фактора на итоговую экономическую оценку земель Получить количественную оценку каждого фактора Получить итоговую многофакторную оценку земель


Слайд 8

Факторы общей модели экономической оценки земель Доступность подъезда к центру города, к объектам обслуживания населения Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города Современное состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения (микрорайона, квартала) Экологическое и общее состояние окружающей среды, состояние санитарно-гигиенических и микроклиматических условий Состояние инженерно-геологических условий строительства, прогноз экстремальных ситуаций и природных катаклизмов Природно-рекреационная ценность территории Транспортная доступность территории


Слайд 9

Фактор 1: Доступность подъезда к центру города, объектам обслуживания населения Подфакторы: доступность подъезда к школам, детским садам к объектам культуры и искусства (дома культуры, кинотеатры, музеи и другие объекты) к объектам бытового обслуживания (пункты службы быта, прачечная, химчистка и т.п.) к объектам торговли (оптово-розничная сеть магазинов) к сети учреждений медицинско-оздоровительного назначения к спортивно-оздоровительным учреждениям к учреждениям квартирно-эксплуатационного назначения к почте, телеграфу, телефону, аптеке, банку к административным и муниципальным органам


Слайд 10

Фактор 1: Доступность подъезда к центру города, объектам обслуживания населения K1– оценка 1-го фактора в тыс.руб; Зм – минимальная заработная плата, руб./месяц ; Др – наличие рабочих дней в месяц (Др = 23); Чрс – наличие рабочих часов в рабочем дне, час; П – количество выезжающих людей к месту приложения труда; Г – коэффициент, учитывающий поездки туда и обратно (от места жительства к месту приложения труда или места отдыха к месту постоянного жительства) (Г = 2); Д – среднее количество времени, затрачиваемое человеком на дорогу от места жительства до места приложения труда, в час; Ж – количество рабочих дней в году с учетом поездок в нерабочее время к объектам социально-культурно-бытового и оздоровительного назначения (Ж = 300); Т – коэффициент эффективности затрат времени на поездки в городском транспорте по отношению к пешеходной доступности данных объектов (Т= 11.25); В – коэффициент прямых и косвенных потерь времени и транспортные издержки по достижении места приложения труда (В = 12); М – весовое значение данного фактора в общей модели оценки, М (-1;0); Ш– общая площадь оцениваемого населенного пункта, в га


Слайд 11

Фактор 2: Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города Подфакторы: водопровод (наличие централизованного водопровода, холодной и горячей воды или холодной; водозаборные колонки) канализация (бытовая; промышленная; промышленно-бытовая; ливневая; спецназначения) теплоснабжение (централизованное, автономно-централизованное, местное индивидуальное) электроснабжение – достаточная мощность силовых подстанций газоснабжение (централизованное или автономное) К2 – оценка 2 фактора, тыс. руб; Кn – сумма оценки 5 подфакторов, тыс.руб/га; М2 – весовое значение ; n - количество подфакторов


Слайд 12

Фактор 2: Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города При оценке подфакторов целесообразно применить следующую формулу: n – коэффициент эффективного использования затрат (M1 и М2) при взаимооценке подфактора; Пс – суммарные затраты по данному подфактору; M1 – восстановительная стоимость существующих систем инженерной инфраструктуры (в данном квартале, группе кварталов), тыс. руб./ га (в среднем по городу) М2 – затраты на капитальную реконструкцию существующих инженерных сетей (тыс. руб./ га, в среднем по городу), можно принять М 2= 0.1* М1


Слайд 13

Фактор 3: Современное состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения Подфакторы: наличие яслей и детских садов общеобразовательных школ, техникумов, колледжей объектов торговли, питания объектов социально-бытового обслуживания учреждений культуры и искусства (музеи, кинотеатры, дома культуры и прочее) спортивно-оздоровительных учреждений медицинских учреждений


Слайд 14

Фактор 3: Современное состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения К3 – оценка 3-го фактора, в тыс.р/га П – общая площадь оцениваемого населенного пункта С1 – повышающий коэффициент, показывающий девальвацию рубля (С1=11000) Кп – коэффициент приведения, выведен нами на основании взаимодействия различных факторов по оценке, Кп = 1,12; Ко – индексный коэффициент, учитывающий темпы инфляции в период с базового года до момента проведения оценочных работ


Слайд 15

Фактор 4: Экологическое и общее состояние окружающей среды и микроклиматических условий Подфакторы: загрязнение воздушного бассейна загрязнение территории пестицидами загрязнение водоисточников (открытых водоемов, грунтовых вод, артезианских вод) шумовое загрязнение от промышленных объектов наличие в почвах токов высокой частоты загрязнение почв тяжелыми металлами наличие электромагнитных полей наличие источников радиоактивного загрязнения К4 – оценка 4-го фактора, в тыс.р./га; n – количество загрязняющих веществ; Кn4 – сумма оценки 8 подфакторов, тыс.р./га; М4 – весовое значение, -1 < = М4 < 0


Слайд 16

Оценку каждого из подфакторов целесообразно производить с учетом превышения ПДК по видам загрязнения: Кпл – необходимые затраты на ликвидацию данного вида загрязнения (n – подфактора); П – затраты на ликвидацию единицы ( кг, т, тыс.т) данного вида загрязнения или затраты на уменьшение концентрации опасных загрязненных веществ, учитывая нормы ПДК в кг/руб или в т/руб.; Ц – коэффициент, переводящий совокупность загрязненных веществ во взаимодействии друг с другом; Р – количество загрязняющих элементов, 0 < Р < = 4; X – коэффициент, показывающий количественное превышение ПДК; ПДК в 10 раз – Х = 1; ПДК в 100 раз – X = 2; ПДК в 1000 раз и больше – X = 3; ПДК свыше 3000 раз – X = 3.5; Т – общее количество загрязненных элементов; Рг – площадь конкретной оценочной зоны, в га. Фактор 4: Экологическое и общее состояние окружающей среды и микроклиматических условий


Слайд 17

Фактор 5: Состояние инженерно-геологических условий строительства Подфакторы: наличие высокого уровня состояния грунтовых вод (0.5-1.5 м) наличие водных источников (ключи, скважины, озера) наличие затопляемых территорий наличие заболоченности территории наличие подтапливаемых территорий наличие территорий с крутыми уклонами местности наличие территорий, подверженных оползневым явлениям наличие подрабатываемой территории наличие закарстованных территорий наличие пустот в грунте наличие разветвленной овражно-балочной сети наличие водной или ветровой эрозии наличие территории со скальными грунтами сейсмичность территории (свыше 2.0 балл. по шкале Рихтера)


Слайд 18

К5 – оценка данного фактора в конкретной оценочной зоне города, тыс.руб./га.; К – затраты на инженерно-строительную подготовку территории, тыс.руб./га; И – ежегодные эксплуатационные издержки, в тыс.руб./год-га по зонам; Ку – общий коэффициент удорожания затрат при пересчете эксплуатационных издержек, определяется экспертным путем; М5 – весовое значение данного фактора: 0 < М5 < = 1 Фактор 5: Состояние инженерно-геологических условий строительства


Слайд 19

Фактор 6: Природно-рекреационная ценность территории Подфакторы: наличие рекреационной территории (зоны отдыха, туристические зоны; лесопарки, особо ценные ландшафтные территории) наличие заповедников и заказников (как на территории населенного пункта, так и на границе с ним) наличие природно-заповедных территорий (национальные парки, охраняемые урочища) наличие защитных лесных зон и территорий (лесопарки, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов, защитные полосы вдоль железных и шоссейных дорог, городские леса 1-й группы) наличие санитарно-защитных природных зон и территорий (зоны санитарной охраны водных источников)


Слайд 20

К6 – оценка данного фактора , в тыс.руб/га; D1 – затраты на восстановление природно-рекреационных зон, в тыс.руб./га; U1 – эксплуатационные издержки по содержанию природно-рекреационных зон, в тыс.руб./га; Т1 – число лет (от 5 до 20 лет, в конкретном случае 15 лет); D2 – затраты на создание защитных лесных зон и территорий, тыс.руб/га; U2 – эксплуатационные издержки по содержанию защитных лесных зон и территорий, тыс.руб./га – год; Т2 – число лет (от 10 до 50 лет, в нашем случае 20 лет); М6 – весовое значение данного фактора: 0 < М < = + 1 К – площадь населенного пункта. Ф1 – размеры недостающих площадей природно-рекреационных зон, га; Ф2 – размер недостающей площади защитных лесных полос, га Фактор 6: Природно-рекреационная ценность территории


Слайд 21

Фактор 7: Транспортная доступность территории оцениваемого объекта (поселения) Подфакторы: наличие разветвленной сети городского пассажирского транспорта (автобусы, маршрутное такси, железнодорожные электрички местного назначения, нетранзитные – есть остановочные пункты в городе) наличие междугороднего грузопассажирского транспорта (связывающего как с центром области, например, Москвой, так и с другим городами РФ; учитывается автомобильный и железнодорожный транспорт) наличие речного транспорта (судоходных рек и выходов через их сеть в любую точку мирового океана) наличие железнодорожного сообщения наличие авиасообщения


Слайд 22

Фактор 7: Транспортная доступность территории оцениваемого объекта (поселения) К7 – оценка данного фактора в тыс.р/га; Кпф1 .... Кпф5 – оценка подфакторов данного фактора в тыс.руб/га Кп – весовое значение данного фактора 0 < Кn < = +1.


Слайд 23

Радиусы влияния факторов


Слайд 24

Общая экономическая оценка земель поселений Общая оценка земель поселений по предлагаемой методике: Коб – общая экономическая оценка земель в млн.руб./га; Fi – оценка i- го фактора в тыс.руб./га Кc – весовое значение i-го фактора в оценке земель n – количество оцениваемых факторов


Слайд 25

I. Оценка земель, занятых промышленно-производственными объектами тяжелой индустрии Кпоб – оценка земельного участка, занятого объектами данного типа, в тыс. руб /га; Fi – оценка отдельного типа улучшения (инженерно-строительно-технической инфраструктуры) на данном участке, в тыс.руб.; Кi – весовое значение 1-го улучшения, так как данным улучшением (транзитом ) может воспользоваться и соседний с оцениваемым участком землепользователь, 0 < К< 1.0; n – количество оцениваемых улучшений; Рку – площадь оцениваемых участков, в га; Е – коэффициент приведения (соотнесения) произведенных улучшений на участке земли, 0< Е <= 1.0.


Слайд 26

II. Оценка земель, занятых объектами промышленно-коммерческого назначения Цзр – стоимостная оценка земли, в тыс.руб/га.; Цор– рыночная стоимость зданий-сооружений, находящихся на земельном участке, в тыс.руб.; Цв – восстановительная стоимость зданий-сооружений (рассчитанная затратным методом), в тыс.руб. или тыс.руб/кв. м; К – коэффициент, учитывающий величину подключения данного здания-сооружения к инженерным коммуникациям: 0.8 <= К <=1.25; N – повышающий коэффициент, показывающий удорожание здания-сооружения вследствие непредвиденных расходов при строительстве аналогичного объекта: 1.05 <= N<= 1.15; Рэ – общая площадь этажа здания-сооружения, в кв.м; Кэ – количество этажей в объекте; Пд – количество подъездов (секций) и входов в здание-сооружение, в шт.; Ро – площадь земельного участка, отведенного под здание-сооружение (объект недвижимости), в га или кв.м; Т – повышающий коэффициент, показывающий увеличение площади участка за счет подъездных путей: Т= 1.2; И – повышающий коэффициент, показывающий увеличение площади участка за счет прилегающей рекреационной площадки: 1.2 <= И<= 1.45; Е – коэффициент приведения: 0,1 <= Е <= 1,5


Слайд 27

III. Оценка земель природно-рекреационного использования Цзп – стоимостная оценка земли, занятой природно-рекреационными объектами, в тыс.руб/га; n – количество составляющих благоустройства территории; Р3 – сумма капитальных затрат на оборудование и благоустройство территории природно-рекреационного объекта, в тыс. руб.; А0 – общая сумма амортизационных отчислений на поддержку работоспособности и саморазвития природно-рекреационного объекта, в тыс. руб.; К – срок капитализации до капитального ремонта или переустройства территории природно-рекреационного объекта (15-25 лет); Пзу – площадь земельного участка занятого природно-рекреационным объектом, в га; Епэ – коэффициент приведения затрат по отношению к занимаемому земельному участку или коэффициент соотношения затрат на улучшение территории конкретного земельного участка. 0 < Епэ < 1


Слайд 28

Результаты экономической оценки земель поселений Результатом экономической оценки земель поселений является выделение оценочных зон и определение рыночной стоимости земельных участков по различным видам их целевого назначения на основе многих факторов и подфакторов, а также анализа радиусов влияния


Слайд 29

Выводы Основной результат работы – методика экономической оценки земель на основе модели многофакторной экономической оценки земель по выделенным группам факторов Практическое использование предложенной методики позволит с большей точностью и существенной экономией времени получать базовую рыночную стоимость оцениваемых земельных участков для целей: учета стоимости земель для оценки рентабельности производства и выбора эффективных производств оценки для налогообложения определения стартовой цены лотов при аукционной продаже выкупа земельных участков при отчуждении залоговых операций с земельными участками и т.п.


Слайд 30

Список литературы Алаев Э.Б. Социально-экономическая география: Понятийно-терминологический словарь. М.: Мысль, 1983. Алпатов В.В. Анализ эффективности землепользования. – М.: АКДИ, 2005. Давиденко П.Н. Территориальное планирование, градостроительство и землеустройство в европейских странах (опыт Австрии и Франции) // Academia. Архитектура и строительство, 2003, №1. Перцик Е.Н. География городов (геоурбанистика). – М.: Высшая школа, 1991. Перцик Е.Н. Районная планировка (территориальное планирование) / Учеб. пособие. – М.: Гардарики, 2006. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 1996. Эккерт Д.К. Организация оценки и налогообложения имущества. – М.: РОО, 1996.


×

HTML:





Ссылка: